Судебная практика по аренде земли

Описание страницы: судебная практика по аренде земли - 2020 от профессионалов для людей.

Решение суда об обязании заключить договор аренды на земельный участок № 2-2614/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 октября 2017 года г. Уфа

Уфимский районный суд РБ в составе председательствующего судьи Кузнецова А.В., при секретаре Ишбаевой Н.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иванова Вячеслава Юрьевича к Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды на земельный участок,

Иванов В.Ю. обратился в суд с иском к Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды на земельный участок.

Свои требования мотивирует тем, что Постановлением главы Администрации MP Уфимский район РБ от 18.01.2013 г. истцу предоставлен земельный участок в д. РБ, для строительства индивидуального жилого дома.

На основании вышеуказанного постановления с истцом заключен договор аренды №-КИР/13 от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером , находящейся по адресу: РБ, , , , для строительства индивидуального жилого дома. Согласно п. 1.2 заключенного договора на участке нет объектов недвижимости. Договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Настоящий договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии РБ.

На указанном участке в период действия договора возведен объект незавершенного строительства. Истцом полностью сооружен фундамент, поставлена коробка дома, произведены строительные работы. Территориальным участком ГУП БТИ Республики Башкортостан на объект незавершенного строительством выдан технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого степень готовности составляет 50 %. К указанному объекту истцом подведено электричество.

Ввиду имеющегося заболевания и материальными трудностями истец не мог своевременно обратиться с заявлением о продлении договора аренды земельного участка. С заявлениями о продлении договора аренды земельного участка истец обратился после его истечения. Однако ответчиками в продлении договора аренды без проведения процедуры торгов было отказано. В настоящее время истец оплачивает арендную плату установленную договором, задолженности не имеет.

Истец просит суд, обязать ответчиков заключить с истцом договор аренды на земельный участок с кадастровым номером , находящейся по адресу: , для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Истец, надлежаще извещенный о дне, месте и времени судебного заседания, в суд не явился.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ, на месте определил провести судебное заседание в отсутствии не явившихся лиц по делу.

В судебном заседании представитель истца Даутов О.Н., просил суд удовлетворить заявленные исковые требования.

Представитель администрация МР Уфимский район РБ – Баязитова С.В. просила суд отказать в заявленных исковых требованиях истца.

Выслушав доводы лиц участвующих в деле, изучив и оценив материалы дела, суд находит необходимым удовлетворить заявленные исковые требования, по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, материалами дела подтверждено, что Постановлением главы Администрации MP Уфимский район РБ от ДД.ММ.ГГГГ истцу предоставлен земельный участок в д. РБ, для строительства индивидуального жилого дома.

На основании вышеуказанного постановления с истцом заключен договор аренды №-КИР/13 от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером , находящейся по адресу: РБ, , , , для строительства индивидуального жилого дома. Согласно п. 1.2 заключенного договора на участке нет объектов недвижимости. Договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Настоящий договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии РБ.

На указанном участке в период действия договора возведен объект незавершенного строительства. Истцом полностью сооружен фундамент, поставлена коробка дома, произведены строительные работы. Территориальным участком ГУП БТИ Республики Башкортостан на объект незавершенного строительством выдан технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого степень готовности составляет 50 %. К указанному объекту истцом подведено электричество.

Из ответа Администрации МР РБ от ДД.ММ.ГГГГ следует, что с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, истец обратился до его истечения. Однако ответчиками в продлении договора аренды без проведения процедуры торгов было отказано. В настоящее время истец оплачивает арендную плату установленную договором, задолженности не имеет.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что арендатор после истечения срока аренды не обращался к истцу с требованием об изъятии (освобождения) земельного участка, а так же не обращался в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства.

Кроме того данный земельный участок ранее ни кому не предоставлялся в аренду для завершения строительства.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Читайте так же:  Каким лицам завещатель вправе завещать свое имущество

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ, вступившей в силу с 01 марта 2015 года).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137 «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

Принимая во внимание, что истец являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 17 января 2016 года, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства — жилого дома, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

[3]

Суд считает подлежащими применению к рассматриваемым правоотношениям положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, действующих с 01 марта 2015 года, поскольку истец, будучи арендатором земельного участка, на основании договора, заключенного до 01 марта 2015 года, на котором расположен объект незавершенного строительства, имеет право на реализацию возможности однократного продления договора для завершения строительства, предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства; при этом указанная возможность истца не исчерпана. Факт наличия договора аренды от 11.03.2013 года № 1016-КИР/13 сроком действия по 17.01.2016 года, указанному выводу не противоречит, поскольку возможность для реализации указанного права возникла у истца только с 01 марта 2015 года — вступления в силу соответствующих изменений в земельное законодательство и в рамках бывших арендных отношений с ответчиком вышеуказанное право реализовано быть не могло.

Срок, на который подлежит заключить договор, подлежит определению в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

При таких обстоятельствах дела у суда имеются все основания для удовлетворения поданного искового заявления.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ, суд

Исковые требования Иванова Вячеслава Юрьевича к Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды на земельный участок, удовлетворить.

Обязать Администрацию муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером , находящегося по адресу: , на новый срок для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РБ в течение одного месяца.

Читайте так же:  Как наследуется недвижимость между близкими родственниками

Судья А.В. Кузнецов

Решения судов в категории «Споры, связанные с землепользованием -> Иные споры, связанные с землепользованием»

Верховская М.А. обратилась с иском к Администрации ГО г. Уфа о признании право собственности на земельный участок, общей площадью 226 кв.м., кадастровый №, категория земель: Земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Башкортоста.

Галаутдинова С.Ф. обратилась с иском к Администрации ГО г. Уфа о признании права собственности на земельный участок общей площадью 392 кв.м., кадастровый №, категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для строительства и.

Судебная практика по аренде земли

Судебная практика по аренде земли сложилась как на уровне высших судов, так и на уровне федеральных округов. Наш материал посвящен двум видам судебных споров: касающимся арендной платы и признания договора недействительным.

Судебная практика по аренде земельных участков, связанная с арендной платой

Приведем выводы, сделанные на основе судебной практики по арендной плате:

В каких случаях возможно признать договор земельного участка недействительным?

Рассмотрим наиболее типичные ситуации, в которых суды признают договоры аренды ЗУ недействительными:

  1. Нарушения процедуры предоставления публичного земельного участка разного характера, в том числе:
  • неправомерный выбор арендатора, например: претендентов было двое, а договор был заключен без торгов (постановление АС ДВО от 04.04.2017 № Ф03-893/2017);
  • отсутствие публичного информирования заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участков (постановление АС СКО от 18.08.2017 по делу № А22-2811/2016).
  1. Признание недействительными торгов будет основанием недействительности договора, заключенного по их итогам (определение Приморского краевого суда от 17.02.2016 по делу № 33-1369/2016).
  2. Аренда мешает собственникам земли или иной недвижимости пользоваться ей. Приведем примеры:
  • ЗУ частично был расположен на территории, прилегающей к многоквартирному дому и необходимой для его эксплуатации, в связи с чем нарушались права сособственников (постановление АС СКО от 20.11.2015 по делу № А32-5231/2013);
  • участок, находящийся в госсобственности, был сдан в аренду неправомерно, так как на нем было расположено имущество истца (постановление АС ВСО от 27.10.2016 № Ф02-5961/2016);
  • в аренду была передана часть земли истца, что было вызвано отсутствием согласования границ участков (постановление АС ДВО от 11.03.2016 № Ф03-143/2016).

Законодательство об аренде земли находится в стадии активного развития — исчерпывающим назвать его нельзя. Поэтому существует большое количество судебных споров из договоров аренды ЗУ по всевозможным аспектам. Перед формированием правовой позиции по тому или иному спору рекомендуется тщательно изучить практику арбитражного суда округа, в котором будет рассматриваться дело, и решения высших судов.

Судебная практика и возможные споры по договору аренды земельного участка

Использование наделов, находящихся в различных формах собственности, регулируется факультативными нормами права.

Для перехода во владение участками применяются сделки, заключаемые на условиях предварительных согласований и рамок законодательства. Вместе с деловой практикой по земле как объекту множества сделок накапливается база судебных решений.

Иски инициируются по обстоятельствам, связанным с нарушениями правил эксплуатации, передаче в субаренду и присвоения продуктов отдачи от использования участков.

Судебная практика

В базу решений этой ветви власти попадают разбирательства, связанные с неправильным толкованием Закона при составлении договоров и нарушением пользования наделами.

Ежедневно мировыми судами разбираются следующие виды притязаний:

  1. Связанные с несоблюдением процедуры оформления в части искажения существенных условий.
  2. Заключение договоров в случаях, когда такой необходимости не возникает.
  3. Ситуации, возникающие при досрочном завершении выполнения условий сделки. Сюда же следует относить диссонанс между сторонами, возникающий при истечении самих договоров.
  4. Споры по согласованию существенных условий договоров – плате за использование, графикам расчетов.
  5. Превышений полномочий одного из участников гражданско-правовых отношений либо завышение таковых в тексте контракта вне рамок специальных нормативов.

Частые встречаемые ситуации

Для более полного понимания картины происходящего, участники земельных отношений логично обращаются к практике.

Именно в стенах судебного заседания выносятся вердикты, характеризуемые профессиональным разбором каждой ситуации с вынесением справедливого вердикта.

Два арендатора одновременно

Несмотря на то, что процедура оформления наделов содержит этап межевания, это не исключает случаи передачи одних и тех же территорий в ведение нескольких эксплуататоров.

При получении земли от государственных ведомств составляется акт, а сам договор формально закрепляет договоренности сторон.

Ситуации, описанные выше, возникают на стадии соискания.

Когда на участки претендует более одного заявителя, аппаратом чиновников могут быть заключены несколько договоров. Формально техническая ошибка увеличивает доход бюджета, в том числе за счет государственных пошлин на оплату судебных расходов.

Согласно практике, выигрывает та сторона, в распоряжении которой окажется больше документации, то есть ответчик или истец предъявит решения, которые засвидетельствованы чиновниками.

Несоблюдение процедуры при заключении договора

В ходе разбирательств по спорам относительно договоров аренды земельных участков, судьи подробно проверяют соблюдение процедуры оформления сделок:

  • Наличие письменного заявления в орган власти с указанием назначения территории, ее кадастровых параметров: географического расположения, диапазона желаемых размеров для ведения разрешенной Законом деятельности;
  • Факт принятого решения по обращению граждан и предприятий, заверенное надлежащим образом, — положительного вердикта;
  • Условия, согласованные сторонами проекта, выраженные в письменной договорной форме. Суд будут интересовать именно существенные положения контракта, не выходящие за рамки действующих нормативных документов;
  • Факт выделения участка определенному лицу, в том числе в натуральной форме.

При нарушении правил прохождения процедуры регистрации сама сделка может быть признана ничтожной.

Наиболее часто отменяются сделки по аренде участков, смежных с территориями альтернативного назначения.

В пример приводится выделение городскими администрациями земель под застройку рядом с многоквартирными домами. Игнорирование мнения жителей становится банальной причиной отмены ведомственных решений.

Переход права на землю при переходе прав на сооружение на ней

В своей деятельности по этому вопросу суды опираются на положения статьи 37 Земельного Кодекса Российской Федерации. Ситуации в этом правовом поле возникают, когда власти необоснованно отказывают владельцам зданий в зоне застроек.

Видео удалено.
Читайте так же:  Иск о банкротстве физического и юридического лица нюансы оформления и образцы заявлений
Видео (кликните для воспроизведения).

В иске собственники помещений указывают на то, что их вынуждают заключать договоры аренды, тогда как Закон допускает передачу таких территорий во владение только на основании владения жилой недвижимостью.

Суть прений основывается на том, что в вышеуказанной статье Кодекса отсутствует точное толкование правил перехода, то есть в безусловном формате.

Представители администраций в данном случае следуют обозначенной свыше установке. Не принимают решений до момента судебного вердикта.

Установление арендной платы

В большинстве случаев стоимость пользования устанавливается исходя из кадастровых параметров территорий. Действия сторон в целом обоснованы, за исключением случаев, когда арендодатели предпочитают устанавливать вознаграждение в большем размере или менять условия ранних договоренностей по истечению времени.

Практика судебных заседаний показывает факты превышения служебных полномочий при установлении арендной платы для отдельных категорий землепользователей.

Иски граждан в основном основываются на положениях статьи 654 Гражданского Кодекса. Что примечательно, суды отказывают в положительных решениях, поскольку договоры аренды являются необходимостью деловой практики.

В соглашениях указываются правила пользования объектами недвижимости – помещениями и землей, на которой они расположены.

Нарушение порядка индивидуализации

Для признания земельных участков объектами персонального пользования достаточно соблюсти два условия: надлежащее оформление границ и постановка территории на государственный учет.

Выполнение требований обеспечивает межевание, которое следует проводить в ходе оформления договоров аренды.

Судебная практика основывается на неоднозначности трактовки положений законодательства.

Первая часть решений включает иски о признании участков объектами аренды, эксплуатируемыми на основании проекта инвестиционной деятельности субъектами предпринимательства. Второе направление прений – признание договоров ничтожными при обнаружении отсутствия проведения процедуры межевания.

Нарушение прав и обязанностей сторон

Рассмотрение вопросов в части нарушения пунктов соглашений основывается на следующих постулатах:

  • Часть условий установлена государственным институтом на основе ведения вверенным имуществом;
  • Требования договора ограничиваются нормами действующего законодательства;
  • Третья категория условий определяется соглашением сторон, утверждается пунктами контракта.

Практика рассмотрения исков от арендаторов часто связывается с неправомерными действиями местных администраций в части предоставления права пользования смежными участками, принадлежащими гражданам или предприятиям.

Досрочное расторжение контракта

В договорах эксплуатации наделов практически никогда не указываются основания для преждевременного сложения обязанностей сторон. Это указывает на то, что земля остается особым объектом договорных отношений.

По этой причине за расторжением контрактов землепользования обычно приходят в суд.

[3]

Первая категория дел связывается с незаконными действиями администраций. Арендатор продолжает пользоваться участком, а на территории может прийти новый пользователь с договором на руках.

Вторая часть прений связана с требованием, которое выставляет орган власти по отношению к контрагенту.

Чаще суд в этих случаях на стороне арендаторов, поскольку такие условия должны быть прописаны в соглашении.

Продление контракта

Период действия соглашений относится к существенным условиям. Требуя пролонгировать действие договоров, уже вчерашние арендаторы не имеют право безусловного сохранения своих прав.

На практике суды могут не принимать иски к рассмотрению. Конечно, это не касается случаев, когда на участке граждане или предприятия развернули свои мощности. В таких ситуациях прения основываются на ущербе, который наносится администрации в случае передачи ранее используемого надела третьим лицам.

[1]

Период, в течение которого на территории размещаются пользователи, определен в действующих нормах законодательства.

Максимальные сроки расписаны для различных случаев взаимодействия владельцев и арендаторов, поэтому суды чаще всего встают на сторону тех, чьи иски базируются на положениях статей Земельного и Гражданского Кодексов.

Заключение

Несмотря на то, что в России имеется внушительная судебная практика в отношении землепользования, административный ресурс продолжает использовать скрытые резервы для пополнения бюджета.

Восстановление нарушенных прав арендаторов зависит исключительно от гражданской позиции и активности истцов. Без решения суда можно остаться не только без земли, но и построенных на них зданиях.

Аргументы арендатора в споре при взыскании арендной платы: судебная практика

Споры о возмещении задолженности по арендной плате относятся к категории бесспорных. Как правило, требование о задолженности правомерно в силу его возмездного характера (ст. 614 ГК РФ), поскольку сущность арендных обязательств состоит в том, что одна сторона обязуется передать вещь во временное пользование другой стороне за плату.

Учитывая такой характер обязательства, разногласия у сторон договора аренды касаются или момента возникновения обязательственных правоотношений, или предмета аренды.

В первом случае арендатор сталкивается с проблемой начисления и уплаты одной из форм (арендной платы или земельного налога) платы за использование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В этой связи судебная практика сформировала тенденцию к тому, что в случае возникновения обязательственных споров арендодатель всегда прав.

Однако в практике встречаются случаи, когда арендатор вправе ссылаться на неправомерность притязаний арендодателя.

ФНС аргументирует особенности платы за использование земельного участка следующим:

— предприятие (арендатор) уплачивает земельный налог, если право бессрочного пользования земельным участком сохраняется у него до момента государственной регистрации договора аренды в силу ст.387, 388 НК РФ (письмо ФНС от 11 января 2006 г. N 21-4-04/2, письмо ФНС от 20 июня 2006 г. N 03-06-02-04/88)

— при установлении момента, с которого у арендатора наступает обязанность по исчислению и уплате арендной платы за земельный участок, нужно учесть, что, но не ранее даты государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования (письмо ФНС от 18 февраля 2008 г. N 03-05-05-02/07).

Таким образом, необходимыми условиями для правомерности этой позиции в отношении конкретного предприятия являются:

— наличие оснований для уплаты земельного налога – право бессрочного пользования земельным участком, подтвержденное соответствующим правоустанавливающим документом согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ.

Читайте так же:  Можно ли взыскать с наследников расходы на похороны

— государственная регистрация договора аренды.

Аналогичная позиция изложена в Обзоре Арбитражного суда Республики Мордовия о практике рассмотрения споров по земельному налогу от 31 октября 2016 г.:

юридическое лицо обязано уплачивать земельный налог за земельный участок при условии, что данный земельный участок не используется им на праве аренды..

Аналогичная правовая позиция изложена и в Постановлении ФАС Уральского округа от 19.07.2006 N Ф09-6227/06-С6 по делу N А60-40568/2005.

  1. Судебная практика

Арендатор вправе рассчитывать на пересмотр размера задолженности по арендной плате в установленных случаях.

— переход права собственности на недвижимость, расположенной на арендованном земельном участке, к третьим лицам.

Право арендатора оспорить взыскание арендной платы с момента государственной регистрации права собственности третьего лица на объект недвижимости, ранее принадлежавшему арендатору и расположенному на арендованном земельном участке, предусмотрено в силу прямого указания закона: абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 25 постановления Пленума № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В этом случае, третье лицо приобретает право аренды земельного участка, занятого объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка при условии, если прежний собственник недвижимости уведомил собственника земельного участка об отчуждении объекта недвижимости.

Если по договору купли-продажи расположенные на арендованном земельном участке объекты недвижимости и переход права собственности в установленном порядке зарегистрирован в установленном порядке, тогда к третьему лицу переходят на основании п. 3 ст. 552 ГК РФ права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору. (ФАС МО от 03.10.05 № КГ-А41/9149-05).

Однако, третье лицо не принимает на себя обязательство погасить задолженность первоначального арендатора по арендной плате, образовавшуюся на момент передачи прав и обязанностей по договору аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 31 октября 2017 г. по делу № А19-13331/2016).

— обязательства сторон по уплате арендной платы возникли с момента государственной регистрации данного договора.

Как усматривается из смысла ч.2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более, чем на один год, подлежат государственной регистрации. Вместе с этим, в последние годы в судебной практике принято считать, обязательства сторон по уплате арендной платы наступают с момента фактической передачи объекта аренды.

Согласно противоположному подходу такая обязанность наступает с момента государственной регистрации договора аренды. Следует отметить, что такой подход имеет право на существование в случае, предусмотренном в письмо ФНС от 18 февраля 2008 г. N 03-05-05-02/07. То есть, в случае, когда ранее арендатор использовал земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования. (Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2011 N Ф09-3605/2011 по делу N А60-35139/2010-С2, Постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 по делу N А12-20384/06).

Судебная практика по аренде земли

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I. Основные положения об аренде зданий и сооружений

I. Основные положения об аренде зданий и сооружений

[2]

II. Выводы судов по спорным вопросам заключения и расторжения договора аренды здания и сооружения

1. Признание договора аренды здания или сооружения, соглашений к нему недействительными или незаключенными

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт» или купите этот документ прямо сейчас всего за 49 руб.

Судебная практика по договору аренды

Судебная практика по договору аренды сформировалась в колоссальных объемах. Но периодически взгляды судов на тот или иной вопрос менялись. В материале мы осветим некоторые вопросы, которые часто задают об арендных отношениях.

Какие есть обзоры судебной практики по аренде?

ГК РФ предусматривает различные виды договоров аренды: предприятия, зданий и сооружений, транспорта и некоторые другие. Почти по всем из них судебная практика обширная, причем основополагающие вопросы были предметом рассмотрения высших судебных инстанций.

Рекомендуем ознакомиться с актами высших судов:

  • постановление Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 о практике применения норм об аренде в целом;
  • постановление Пленума ВАС от 14.03.2014 № 17 о выкупном лизинге.

К сожалению, имеется лишь один обзор судебной практики об аренде, исходящий от ВАС РФ (см. информационное письмо от 11.01.2002 № 66). Однако арбитражные суды субъектов РФ на регулярной основе обобщают судебную практику о том или ином виде аренды. Рекомендуем ознакомиться с ними на официальных порталах судов. Это полезно, так как в разных регионах практика по тому или иному вопросу может различаться.

Аренда — это услуга или нет?

Аренда и возмездное оказание услуг — разные виды договоров, регулируются они отдельными главами ГК РФ и имеют своим содержанием отличные обязательства. Поэтому в гражданско-правовом смысле аренда абсолютно точно услугой не является. Впрочем, это как раз обычно не вызывает споров.

Спорным является определение аренды для «целей налогообложения». Налоговые органы долгое время настаивали на признании предоставления имущества в аренду реализацией услуг, и им это успешно удавалось. Вплоть до 2002 года, если вставал вопрос об аренде — услуга это или нет — судебная практика была на стороне налоговиков.

Так, Верховный суд РФ еще в 1999 году в решении № ГКПИ 98-808, 809 (от 24.02.1999) допустил возможность распространения норм об оказании услуг на арендные отношения.

Однако объективно услуга имеет признаки:

  • представляет собой деятельность;
  • потребляется в процессе ее получения;
  • результат ее материального воплощения не имеет.

Ни одному из этих признаков арендные операции не соответствуют. Поэтому даже в налоговом смысле аренду нельзя признать услугой. И с 2002 года суды стали вставать на сторону налогоплательщиков.

Читайте так же:  Налог на имущество физических лиц

Впервые о том, что аренду нельзя отнести к услугам, «обмолвился» ВАС РФ в постановление Президиума от 22.07.2003 № 3089/03. Подробно аргументировали в дальнейшем эту позицию другие суды:

  • ФАС МО в постановлении от 09.10.2002 № КА-А41/6544-02;
  • ФАС ЗСО в постановлении от 25.08.2003 №А26-1286/03-25.

Исходя из изложенного, оформлять акты об оказании услуг аренды излишне. Но если стороны предусмотрели это в договоре, придется их оформлять (письмо Минфина РФ «Об учете в целях налогообложения прибыли организаций…» от 15.06.2015 № 03-07-11/34410).

Как вернуть ошибочную переплату по договору аренды — судебная практика

Ситуация с ошибочно перечисленной арендной платой попала в обзор практики Президиума ВАС РФ еще в 2000 году. Арендодатель включал в расчеты арендной платы отчисления, не предусмотренные договором, из-за чего арендатор обратился в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

По мнению арендодателя, нормы о неосновательном обогащении применять было нельзя, так как речь шла о договорных отношениях. А их нарушение влечет лишь взыскание убытков.

Суд с такой позицией не согласился и указал, что хотя оплата была произведена в соответствии с договором, но не на его основании, ведь арендатор заплатил то, чего не должен был платить (см. п. 4 информационного письма от 11.01.2011 № 49). Действующая судебная практика это подтверждает. Пример — постановление ФАС УО от 20.02.2014 по делу № А76-13448/2012.

Ныне большинство таких споров связано с изменением арендной платы за землю из-за изменения нормативных актов, ее устанавливающих. Правила о неосновательном обогащении, в силу п. 2 ст. 1102 ГК РФ, применяются независимо от того, из-за чего произошло обогащение. Отметим также, что переплата за земельные участки, собственность на которые не разграничена, рассчитывается по ставкам субъекта РФ (определение ВС РФ от 05.10.2015 № 303-ЭС15-5991).

Переплата, вызванная противоправными действиями арендодателя, может быть взыскана в качестве убытков. Суд удовлетворил требование арендатора, который был вынужден уплачивать арендную плату из-за незаконного отказа в выкупе недвижимости (см. постановление АС МО от 05.04.2016 по делу № А40-94854/2015).

Немного об аренде предприятий

По аренде предприятий судебную практику нельзя назвать сложившейся, так как этот вид договора не слишком распространен в России. Объясняется это небольшой теоретической базой и недостаточной регламентацией соответствующих отношений в законе. Приведем судебные решения, касающиеся квалификации договора как аренды предприятия:

  1. Арендодатель потребовал признать договор аренды предприятия недействительным, в том числе в связи с отсутствием его госрегистрации. Кассация поддержала отказ в иске, указав, что договор не является арендой предприятия, так как по нему не передавалось имущество, которое должно передаваться в составе предприятия (в т. ч. сырье, долги, имущественные права). Поэтому нормы об аренде предприятия не применимы, а договор государственной регистрации не подлежал (постановление ФАС СЗО от 01.06.2011 по делу № А66-13706/2009). Схожее судебное решение — постановление ФАС СКО от 07.11.2007 по делу № А32-14888/06-38/194-2007-38/130.
  2. Обратная ситуация. Арендодатель заявил требование о расторжении договора аренды муниципальных нежилых помещений. Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении требования отказали, квалифицировав договор как аренду предприятия ввиду попадания его под все признаки, установленные ст. 656 ГК РФ. Такой договор подлежал государственной регистрации, однако в связи с ее отсутствием он не заключен, а потому недействительным признан быть не может. В кассации решения устояли (постановление ФАС ПО от 08.07.2004 № А06-2375-20/03).

Судебная практика по аренде нежилых помещений

В 2000 году ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 № 53 указал, что к таким договорам нужно применять нормы об аренде зданий по аналогии. Отсюда важный вывод: такие договоры подлежат госрегистрации, если заключены на срок более года, иначе они считаются незаключенными.

Рассмотрим вопросы, связанные с госрегистрацией таких договоров:

  1. В случае распространения действия договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, один из контрагентов может попытаться заявить о незаключенности договора. Ведь суммарный срок аренды может быть более года, а регистрация отсутствует. На такой случай у судов однозначное мнение: предшествующий период в срок аренды не включается (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, постановление ФАС ПО от 09.09.2008 по делу № А06-4970/07).
  2. Выводы судов неоднозначны, если дата начала аренды отличается от даты подписания договора:
  • часть судей считают, что в таком случае для целей госрегистрации срок будет исчисляться с даты начала аренды (постановление ФАС ЗСО от 23.07.2009 по делу № А26-424/2009);
  • другие судьи, напротив, принимают во внимание дату подписания договора (постановление ФАС МО от 31.05.2013 по делу № А40-23049/12-64-209).

Важен вопрос о возможности аренды части помещения. В целом Пленум ВАС разрешил его положительно (см. п. 9 постановления от 17.11.2011 № 73). Однако важно иметь в виду, что такой договор будет действителен только в том случае, если стороны достаточно индивидуализируют часть помещения и выделят ее на поэтажном плане (см. постановление ФАС ДВО от 25.01.2010 по делу № А73-6056/2009, постановление ФАС МО от 20.09.2007 по делу № А40-17498/07-152-97).

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Каждый раз, формируя позицию по тому или иному арендному спору, следует изучать судебную практику, причем именно своего округа, так как не все арбитражные суды страны едины в одних и тех же вопросах. Ориентироваться лучше на решения кассационной инстанции, поскольку нередко решения первой и апелляционной инстанций отменяются.

Судебная практика по аренде земли
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here