Правила землепользования и застройки городов

Описание страницы: правила землепользования и застройки городов - 2020 от профессионалов для людей.

Что такое правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в Москве

Документ определяет плотность застройки, предельное количество этажей и другие важные параметры.

В столице утвердили правила землепользования и застройки. Соответствующее постановление приняли на заседании Президиума Правительства Москвы.

Утверждение правил землепользования и застройки (ПЗЗ) — очень важное событие в истории градостроительного развития Москвы. ПЗЗ являются вторым по значимости градостроительным документом после генерального плана города.

«С ноября прошлого года жители активно обсуждали правила застройки и землепользования в Москве. Были выработаны общие подходы, которые заключаются в том, чтобы обеспечить сохранение параметров существующей жилой застройки, природных территорий, в том числе особоохраняемых природных территорий, и дать развитие промышленным и производственным зонам, естественно, с соблюдением всех необходимых экологических и санитарных требований», — сказал Сергей Собянин.

В целом территории развития в Москве будут составлять немногим более 10 процентов.

Что определяют правила землепользования и застройки

Для всей территории города (кроме Троицка и Щербинки, а также территории инновационного центра «Сколково», для которых разрабатывают отдельные документы) ПЗЗ определяют:

— виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

— предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции объектов капитального строительства: плотность застройки, предельное количество этажей или предельную высоту зданий, максимальный процент застройки в границах земельного участка.

Правила землепользования и застройки города Москвы

«ПЗЗ — это документ, который обеспечивает прозрачность градостроительных решений в городе Москве. Это документ, предполагающий сохранение сформировавшейся застройки на большинстве жилых территорий. В то же время ПЗЗ создаёт условия для развития города, и в первую очередь за счёт ресурсов бывших промзон», — отметила Юлиана Княжевская, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы.

На картах градостроительного зонирования отмечены границы объектов культурного наследия и их территорий, а также периметры зон с особыми условиями использования — водоохранных, охраняемых природных ландшафтов, особоохраняемых природных территорий и так далее.

Правила землепользования и застройки разработали на основе генерального плана Москвы и с учётом ранее принятых градостроительных решений — проектов планировки территорий и градостроительных планов земельных участков.

С декабря 2016 года по март 2017 года прошли публичные слушания по проекту ПЗЗ в отношении территории в старых границах города. По проекту правил землепользования и застройки присоединённых территорий они состоялись ранее — c декабря 2015 года по февраль 2016 года. В ходе обсуждений от жителей города поступило более 120 тысяч замечаний и предложений. Их внимательно проанализировали и учли наиболее удачные и конструктивные.

«Все обращения были внимательно рассмотрены в установленном порядке. И на каждое замечание и предложение городской комиссией подготовлен аргументированный ответ», — сказала Юлиана Княжевская.

Основа правил землепользования

Основные принципы градостроительного планирования, которые составляют основу ПЗЗ:

— сохранение существующих параметров сложившейся жилой застройки кварталов. Это гарантировано тем, что в правилах нет иных видов разрешённого использования данных земельных участков и не увеличены параметры застройки по отношению к существующим объектам;

— развитие промышленных зон, приспособление их под объекты науки, производства и инновационных технологий, предусматривающее появление дополнительных рабочих мест;

— сохранение индивидуального жилищного строительства. Для территорий индивидуальной жилой застройки в ПЗЗ заложены адекватные параметры развития (плотность — четыре-пять тысяч квадратных метров на гектар, предельная высота — 15 метров);

— сохранение природных территорий, ООПТ, ООЗТ, объектов культурного наследия и их территорий;

— отражение в правилах землепользования и застройки установленных законом ограничений использования земельных участков.

Зачем нужны правила землепользования и застройки

[3]

С момента принятия правил любая градостроительная деятельность в Москве, включая строительство и реконструкцию зданий и сооружений, может осуществляться только в рамках утверждённых ими параметров. Именно этот документ даёт ответ на следующие вопросы: разрешено ли строить в этой зоне, что можно строить, каковы максимальные параметры строительства.

Если необходимо реализовать градостроительный проект, параметры которого не соответствуют ПЗЗ, придётся предварительно пройти процедуру внесения изменений в ПЗЗ .

«При принятии ПЗЗ информация о разрешённом использовании земельных участков и объектов капитального строительства становится открытой и доступной для всех, поскольку ПЗЗ должны быть размещены на городских информационных ресурсах», — подчеркнула Юлиана Княжевская.

Таким образом, правила землепользования и застройки гарантируют москвичам и инвесторам:

— объективную и достоверную информацию о возможности строительства в каждом конкретном районе города;

— защиту сложившейся городской среды от хаотичной и уплотнительной застройки (индексом «Ф» в ПЗЗ отмечены сохраняемые территории);

— сохранение окружающей природной среды и объектов культурного наследия;

— единые правила принятия градостроительных решений (в частности, выдача градостроительного плана земельного участка с параметрами, соответствующими ПЗЗ, будет осуществляться автоматически);

— предотвращение значительной части градостроительных конфликтов;

— наличие потенциала для развития города, улучшение делового климата, привлечение дополнительных инвестиций. Наряду с сохраняемыми территориями ПЗЗ определяют территории развития и параметры возможного строительства. В основном это промзоны и присоединённые территории.

«Кроме того, принятие ПЗЗ позволит снизить административный барьер для инвестиционного сообщества, поскольку после их принятия получение ГПЗУ сведётся к оформлению информационной выписки из ПЗЗ», — добавил председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы.

Баланс территорий города

Утверждённые Правительством Москвы правила землепользования и застройки предусматривают следующий баланс территорий города.

Сохраняемые городские территории Территории развития Территории индивидуальной жилой застройки

тысяча гектаров проценты тысяча гектаров проценты тысяча гектаров проценты

89,0 83 16,7 15,6 15,1 1,4

109,0 73 13,5 9 26,3 18

Таким образом, 83 процента площади Москвы в старых границах города ПЗЗ относят к сохраняемым территориям.

ПЗЗ и программа реновации пятиэтажек

Правила землепользования разработаны до того, как было принято решение о подготовке новой программы реновации пятиэтажного жилого фонда.

Когда определят перечень пятиэтажных домов, которые войдут в программу реновации, для соответствующих кварталов разработают изменения в ПЗЗ.

«Кварталы реновации по новой программе сноса ветхого жилья будут рассмотрены отдельно после утверждения данной программы и составления поадресного перечня», — сообщил Мэр Москвы.

Читайте так же:  Какие льготы положены многодетным семьям, чтоб улучшить свои жилищные условия

Из чего состоит документ

Правила землепользования и застройки состоят из общей и территориальной частей. Первая оформлена в виде текстовых материалов и включает положения о порядке применения правил и внесения в них изменений. Вторая представляет собой текстовые и графические материалы, включает градостроительные регламенты и карты градостроительного зонирования территории Москвы.

Содержание градостроительных регламентов, предусмотренное Градостроительным кодексом Российской Федерации, частично изложено в текстовых материалах и частично отображено в графических материалах территориальной части.

Карты градостроительного зонирования выполнены в виде атласов по административным округам столицы. В качестве картографической основы использован открытый картографический фон масштаба 1:10000 Единой государственной картографической основы Москвы.

«Карта первая устанавливает виды разрешённого использования — такие, которые на сегодняшний день отнесены к основным видам разрешённого использования: детские сады, школы, объекты здравоохранения, бытового обслуживания и так далее», — рассказала Юлиана Княжевская.

Виды разрешённого использования включают:

1) основные виды разрешённого использования;

2) условно разрешённые виды использования;

3) вспомогательные виды разрешённого использования.

Вторая карта определяет границы территориальных зон и подзон, а также предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции.

В ПЗЗ установлены следующие предельные параметры застройки:

1) предельная плотность застройки земельного участка;

2) предельное количество этажей или предельная высота здания;

3) максимальный процент застроенности земельного участка.

На картах есть территории, в границах которых градостроительные регламенты не распространяются. Это:

— территории памятников и ансамблей, включённых в Единый государственный реестр объектов культурного наследия;

— территории памятников и ансамблей, являющихся выявленными объектами культурного наследия;

— территории общего пользования, предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые ими, предназначенные для добычи полезных ископаемых.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для лесного фонда, земель особых экономических зон, территорий, покрытых поверхностными водами, особоохраняемых природных территорий, земель запаса и сельскохозяйственных угодий.

Третья карта отображает территории, предусматривающие комплексное и устойчивое развитие. Их границы устанавливают по границам одной или нескольких территориальных зон. Также обозначены расчётные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры. Всего проектом предусмотрено более 10 территорий комплексного и устойчивого развития.

На отдельных картах не устанавливаются, а только отображаются объекты культурного наследия, границы их территорий и границы зон с особыми условиями использования территории:

— границы водоохранных зон, прибрежных защитных и береговых полос;

— границы зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения;

— границы санитарно-защитных зон;

— границы охранных зон объектов культурного наследия;

— границы зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности;

— границы зон охраняемого природного ландшафта;

— границы защитных зон объектов культурного наследия;

— границы охранных зон особоохраняемых природных территорий;

— границы технических (охранных) зон подземных инженерных коммуникаций;

— границы технических (охранных) зон воздушных линий электропередач;

— границы технических и охранных зон метрополитена;

— границы зон охраняемых объектов.

Не знаете, с чего начать? Начните со звонка в Форт Девелопмент. Мы делаем процесс согласований легким и понятным, а ваш проект успешно-реализуемым.

Форт Девелопмент сотрудничает с лидерами строительной отрасли.

Мы открыты для партнерских отношений с генеральными проектировщиками, техническими заказчиками, генеральными подрядчиками, кадастровыми инженерами, юридическими фирмами и другими заинтересованными лицами.

Мы готовы дополнить наше предложение заказчикам предложениями услуг партнеров, обеспечив заказчику полный спектр предоставляемых услуг.

ПЗЗ — скачивайте правила землепользования и застройки Москвы и Московской области

На этой странице вы сможете посмотреть и скачать правила землепользования и застройки для Москвы и Московской области. Мы структурировали все документы по районам, чтобы вы могли легко найти нужный документ и скачать его.

Как посмотреть ПЗЗ? Скачать архив. В нем вы найдете регламентирующую документацию и схемы, на которых будет видно зонирование конкретного населенного пункта.

Остались вопросы? Задайте их юристам RFI consult!

Что такое ПЗЗ?

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования. В нем прописываются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок изменения зон и внесения других изменений.

Целями разработки ПЗЗ города Москвы и других населенных пунктов является создание условий для гармоничного развития территорий и сохранения экологически и культурно важных объектов, обеспечение законных прав физических и юридических лиц, создание благоприятных условий для привлечения инвестиций за счет возможности выбора видов разрешенного использования для участков и объектов капитального строительства.

Чем ПЗЗ отличаются от генплана?

Эти документы похожи, так как включают схемы города и описания к ним. Однако по факту генеральный план является первичным. В нем отображаются границы города и отдельных муниципальных образований, обозначены функциональные зоны, расписаны планируемые к размещению объекты. Однако генплан не содержит непосредственно регламентов, регулирующих застройку. Это документ, в котором обозначены перспективы развития Москвы.

Если вы скачаете правила землепользования и застройки Москвы на 2018 год, то увидите, что там отображены актуальные требования к размещению объектов и регламенты градостроения. Фактически, этот документ дает понять, каким образом можно использовать тот или иной участок в рамках городского поселения. Выделяются отдельные зоны, например, охраны (водоемов, природных объектов, линий связи и т.д.), военных объектов, приаэродромные территории, жилые зоны (последние разделяются на зоны многоквартирной застройки, зоны для индивидуального жилищного строительства и смешанные). Правила землепользования и застройки Москвы или района Московской области учитывают разрешенные виды использования земли, вводят ограничения на возведения капитальных объектов, максимальные размеры земельных участков, уровень обеспеченности инфраструктурой.

Как внести изменения в правила землепользования и застройки Москвы?

Разработку и изменение ПЗЗ Москвы курирует городская и окружные комиссии. Сначала проект подается в орган, уполномоченный в области градостроительного проектирования и архитектуры, а затем его передают в окружную комиссию и городскую комиссию. Если проект будет одобрен, назначаются публичные слушания. Протоколы направляются в органы исполнительной власти, которые подготавливают проект для представления Правительству Москвы. Последнее принимает решение о внесении изменений в ПЗЗ или отправке проекта на доработку.

Подать прошение об изменениях ПЗЗ территории могут органы исполнительной власти или местного самоуправления, а также физические и юридические лица. Причинами для исправления правил землепользования и застройки являются:

  1. Несоответствие генеральному плану развития Москвы.
  2. Неэффективное использование земельных участков или объектов капитального строительства.
  3. Невозможность реализовать гражданами свои законные права и интересы.
  4. Снижение стоимости земли или объектов капитального строительства из-за ПЗЗ.
  5. Объективная необходимость изменить территориальные зоны или градостроительные регламенты.
Читайте так же:  Рефинансирование автокредита - выбираем лучший вариант

Процедура внесения изменений в правила землепользования и застройки Москвы и Московской области достаточно длительная. Сначала вопрос в течение 30 дней рассматривается комиссией, затем проводятся слушания, после у органов исполнительной власти есть 30 дней на принятие решения.

Решайте вопросы с ПЗЗ Московской области и Москвы с RFI consult!

Если у вас возникли вопросы относительно документов градостроительного зонирования, вы хотите разобраться, сможете ли сменить вид разрешенного использования земельного участка, вам необходимо внести изменения в ПЗЗ в Московской области или Москве, юристы RFI consult окажут профессиональную помощь.

Мы уверены, что сможем найти эффективное решение для каждого клиента, ведь у нас работают юристы с опытом от 5 лет. RFI consult на юридическом рынке Москвы с 1998 года — и колоссальный опыт позволяет улаживать даже сложные ситуации. Нашими постоянными клиентами являются крупные застройщики Москвы и Московской области.

Выберите RFI consult для решения вопросов с ПЗЗ в 2018 году — оцените наши преимущества:

  • Минимальные сроки. Мы начинаем работу над делом в день подписания договора, тщательно прорабатываем стратегию взаимодействия с государственными органами, грамотно собираем пакет документов. Это позволяет получать необходимые разрешения и добиваться принятия положительных решений с первого обращения.
  • Доверительные отношения с клиентами. Мы всегда объективно описываем перспективы, и если шансы на успех невелики, то предлагаем клиентам альтернативы. Наши юристы готовы в любой момент отчитаться о ходе дела. Доверьтесь высококвалифицированным юристам — и мы найдем оптимальный способ реализации ваших задач.
  • Доступная стоимость услуг. Мы удерживаем цены на конкурентном уровне, поэтому стоимость изменения ПЗЗ в Московской области или Москве в 2018 году у нас одна из самых низких. Запишитесь на консультацию к юристу — и он рассчитает ее для вашего объекта, а также подскажет, сколько времени нам потребуется, чтобы решить вашу проблему.

ПЗЗ города Москвы 2017 год

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы был утвержден 28.03.2017 г. Постановлением Правительства Москвы № 120-ПП. и содержит информацию о:

  • видах разрешенного использования земельного участка;
  • предельные параметры разрешенного строительства (этажность, площадь);
  • охранные зоны

Изучение ПЗЗ в отношении земльных участков-важная процедура,которая обязывает проводится при принятии решений о покупке земельного участка, атакже до начала строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома.

Наши специалисты помогут вам:

  1. Провести анализ ПЗЗ в отношении Вашего земельного участка
  2. Получить все необходимые согласования и разрешительную документацию для строительства или реконструкцию жилого или садового дома
  3. Зарегистрировать построенный дом
  4. Получить адрес на дом (необходимой для прописки и подключения газа)
ПЗЗ Москвы 2018
ПЗЗ Новомосковский административный округ скачать
ПЗЗ Троицкий административный округ скачать
ПЗЗ ЦАО скачать 240 mb
ПЗЗ САО скачать 324 mb
ПЗЗ ВАО скачать 116 mb
ПЗЗ СВАО скачать 100 mb
ПЗЗ ЮВАО скачать 327 mb
ПЗЗ ЮАО скачать 110 mb
ПЗЗ ЮЗАО скачать 99 mb
ПЗЗ ЗАО скачать 171 mb
ПЗЗ СЗАО скачать 83 mb
ПЗЗ Зеленоградский скачать 40 mb

Как читать ПЗЗ?

Определяем установленный вид разрешенного использования участка
  1. Открыть карту градостроительного зонирования нужного Вам округа или поселения — «Границы территоральных зон и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства».
  2. Найти территорию, в которую попадает Ваш объект.
  3. Определить установленный вид разрешенного использования. На каждой территории есть условные обозначение видов разрешенного использованя:
    • Вариант 1 — в формате х.х.х (например 2.1.0, 2.2.0, 13.2.0). Посмотреть соответствие вида использования в Таблице видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
    • Вариант 2 — в формате ххххххх (например 22908919) с маркировкой красным цветом. Найти соответсвующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть виды разрешенного использования.
    • Вариант 3 — в формате ххххххх (например 22908919) с маркировкой синим цветом. Найти соответсвующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть виды разрешенного использования.
    • Вариант 4 — обозначена литера «Ф» — территориальная зона сохраняемого землепользования (фактическое использование). В качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках в упомянутых зонах устанавливаются параметры расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на конкретном земельном участке, для указанного земельного участка числовое значение индекса «Ф» является равным «нулю». Другими словами, на территориях с индексом Ф новое строительство не предусмотрено. Застройка этих территорий предполагает внесение изменений в ПЗЗ и разработку проекта планировки.
    • Вариант 5 — обозначена литера «Н» — территориальная зона на которой градостроительный регламент правилами землепользования и застройки не устанавливается.
Определяем предельные параметры застройки.
  1. Открыть карту градостроительного зонирования нужного Вам округа или поселения — «Границы территоральных зон, подзон территориальных зон и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства».
  2. Найти территорию, в которую попадает Ваш объект.
  3. Определить установленные предельные параметры. На каждой территории есть обозначенные параметры:
  • Вариант 1 — в формате трех показателей, написанных в столбик (например в столбик «4», «15», «прочерк»). Первый параметр показывает максимальную плотность застройки земельных участков (тыс. кв.м./га). Второй — максимальную высоту застройки (м). Третий — Максимальную застроенность земельных участков (%). Если в качестве параметра стоит прочерк, то этот параметр не установлен.
  • Вариант 2 — в формате ххххххх (например 22908919). Найти соответствующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть предельные параметры.
  • Вариант 3 — в формате ххххххх (например 22908919). Найти соответствующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть предельные параметры.
  • Вариант 4 — обозначена литера «Ф» — территориальная зона для которой установлены значения максимальной плотности застройки и(или) максиамльной высоты застройки и(или) максимальной застроенности земельных участков, равные фактическим значениям перечисленным параметрам. Это значит, что участок можно застраивать только в параметрах уже существующего ОКС. Если участок пустой, то на нем не возможно застройка без разработки градостроительной документации (проекта планировки территории).
  • Вариант 5 — обозначена литера «Н» — территориальная зона, для которой градостроительный регламент правилами землепользования и застройки не устанавливается.
Читайте так же:  Что делать, если сбил кабана

Можно ли изменить параметры участка, указанные в ПЗЗ?

По вопросам внесения изменений в ПЗЗ города Москвы обращайтесь в нашу компанию.

Часто задаваемые вопросы:

Звоните, и мы будем рады ответить на Ваши вопросы.

ПЗЗ города Москвы 2017 год

Проект землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы был утвержден 28.03.2017 г. Постановлением Правительства Москвы № 120-ПП.

[1]

ПЗЗ Москвы 2017
ПЗЗ Новомосковский административный округ скачать
ПЗЗ Троицкий административный округ скачать
ПЗЗ ЦАО скачать 240 mb
ПЗЗ САО скачать 324 mb
ПЗЗ ВАО скачать 116 mb
ПЗЗ СВАО скачать 100 mb
ПЗЗ ЮВАО скачать 327 mb
ПЗЗ ЮАО скачать 110 mb
ПЗЗ ЮЗАО скачать 99 mb
ПЗЗ ЗАО скачать 171 mb
ПЗЗ СЗАО скачать 83 mb
ПЗЗ Зеленоградский скачать 40 mb

Что можно узнать из ПЗЗ?

В ПЗЗ приведены следующие регламентирующие параметры:

  • виды разрешенного использования земельного участка;
  • предельные параметры разрешенного строительства (этажность, площадь);
  • охранные зоны.

Как читать ПЗЗ?

Определяем установленный вид разрешенного использования участка
  1. Открыть карту градостроительного зонирования нужного Вам округа или поселения — «Границы территоральных зон и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства».
  2. Найти территорию, в которую попадает Ваш объект.
  3. Определить установленный вид разрешенного использования. На каждой территории есть условные обозначение видов разрешенного использованя:
    • Вариант 1 — в формате х.х.х (например 2.1.0, 2.2.0, 13.2.0). Посмотреть соответствие вида использования в Таблице видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
    • Вариант 2 — в формате ххххххх (например 22908919) с маркировкой красным цветом. Найти соответсвующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть виды разрешенного использования.
    • Вариант 3 — в формате ххххххх (например 22908919) с маркировкой синим цветом. Найти соответсвующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть виды разрешенного использования.
    • Вариант 4 — обозначена литера «Ф» — территориальная зона сохраняемого землепользования (фактическое использование). В качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках в упомянутых зонах устанавливаются параметры расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на конкретном земельном участке, для указанного земельного участка числовое значение индекса «Ф» является равным «нулю». Другими словами, на территориях с индексом Ф новое строительство не предусмотрено. Застройка этих территорий предполагает внесение изменений в ПЗЗ и разработку проекта планировки.
    • Вариант 5 — обозначена литера «Н» — территориальная зона на которой градостроительный регламент правилами землепользования и застройки не устанавливается.
Определяем предельные параметры застройки.
  1. Открыть карту градостроительного зонирования нужного Вам округа или поселения — «Границы территоральных зон, подзон территориальных зон и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства».
  2. Найти территорию, в которую попадает Ваш объект.
  3. Определить установленные предельные параметры. На каждой территории есть обозначенные параметры:
  • Вариант 1 — в формате трех показателей, написанных в столбик (например в столбик «4», «15», «прочерк»). Первый параметр показывает максимальную плотность застройки земельных участков (тыс. кв.м./га). Второй — максимальную высоту застройки (м). Третий — Максимальную застроенность земельных участков (%). Если в качестве параметра стоит прочерк, то этот параметр не установлен.
  • Вариант 2 — в формате ххххххх (например 22908919). Найти соответствующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть предельные параметры.
  • Вариант 3 — в формате ххххххх (например 22908919). Найти соответствующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть предельные параметры.
  • Вариант 4 — обозначена литера «Ф» — территориальная зона для которой установлены значения максимальной плотности застройки и(или) максиамльной высоты застройки и(или) максимальной застроенности земельных участков, равные фактическим значениям перечисленным параметрам. Это значит, что участок можно застраивать только в параметрах уже существующего ОКС. Если участок пустой, то на нем не возможно застройка без разработки градостроительной документации (проекта планировки территории).
  • Вариант 5 — обозначена литера «Н» — территориальная зона, для которой градостроительный регламент правилами землепользования и застройки не устанавливается.

Можно ли изменить параметры участка, указанные в ПЗЗ?

По вопросам внесения изменений в ПЗЗ города Москвы обращайтесь в нашу компанию.

[3]

Часто задаваемые вопросы:

Звоните, и мы будем рады ответить на Ваши вопросы.

Градостроительное зонирование

ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ТЕРРИТОРИИ (ЧАСТИ ТЕРРИТОРИИ) ГОРОДСКОГО ОКРУГА МЫТИЩИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

(Утвержден Решением Совета депутатов 36/2 от 28.12.2017 г)

ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В «ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ТЕРРИТОРИИ (ЧАСТИ ТЕРРИТОРИИ) ГОРОДСКОГО ОКРУГА МЫТИЩИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ» В ЧАСТИ ПАРАМЕТРОВ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН МИКРОРАЙОНОВ 36, 36А, 37, 25

(Утвержден Решением Совета депутатов 41/4 от 19.04.2018 г)

Проект Правил землепользования и застройки

Проект «Внесение изменений в «Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Домодедово Московской области». 2019г. Пояснительная записка.
Количество показов: 26
Файл: Загрузить

Карта градостроительного зонирования с установленными территориями, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Графическая часть.
Количество показов: 12
Файл: Загрузить

Карта градостроительных зон с отображением границ населенных пунктов, входящих в состав городского округа, границ зон с особыми условиями использования территории, границ территорий объектов культурного наследия. Графическая часть.
Количество показов:
Файл: Загрузить

Атлас. Градостроительное зонирование. Графическая часть.
Количество показов: 29
Файл: Загрузить

Атлас. Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Графическая часть.
Количество показов:
Файл: Загрузить

ГЕНПЛАН и ПЗЗ

Для удобства заявителей все госуслуги в отношении генерального плана и правил землепользования и застройки переведены в электронный вид и стали доступны на региональном портале государственных и муниципальных услуг http://uslugi.mosreg.ru/.

В профиле каждой услуги на портале размещена вся информация о порядке ее предоставления, сроках категориях заявителей, перечне необходимых документов, а также административные регламенты.

Жители Московской области и инвесторы могут обратиться за услугой или найти систематизированный свод информации об утвержденных генеральных планах и правилах землепользования и застройки на одном информационном ресурсе (РПГУ МО), не выходя из дома или офиса, что существенно экономит время.

Читайте так же:  Нeпpивaтизиpoвaннaя kвapтиpa пpaвa пpoживaющих и нaйmoдaтeля

Ссылка на услугу

Внесение изменений в генеральный план

Внесение изменений в правила землепользования и застройки

Разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства

Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства

Включение предложения и замечаний в протокол публичных слушаний/общественных обсуждений в сфере градостроительной деятельности

Предоставление сведений, содержащихся в ИСОГД Московской области

ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН ГОРОДСКОГО ОКРУГА МЫТИЩИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

(Утвержден Решением Совета депутатов 36/1 от 28.12.2017 г)

Утвержденный ГЕНПЛАН и ПЗЗ можно скачать ЗДЕСЬ

№36/1 Решение Совета депутатов городского округа Мытищи от 28.12.2017
Об утверждении Генерального плана городского округа Мытищи Московской области

ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ТЕРРИТОРИИ (ЧАСТИ ТЕРРИТОРИИ) ГОРОДСКОГО ОКРУГА МЫТИЩИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

(Утвержден Решением Совета депутатов 36/2 от 28.12.2017 г)

№36/2 Решение Совета депутатов городского округа Мытищи от 28.12.2017
Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа Мытищи Московской области

ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В «ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ТЕРРИТОРИИ (ЧАСТИ ТЕРРИТОРИИ) ГОРОДСКОГО ОКРУГА МЫТИЩИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ» В ЧАСТИ ПАРАМЕТРОВ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН МИКРОРАЙОНОВ 36, 36А, 37, 25

(Утвержден Решением Совета депутатов 41/4 от 19.04.2018 г)

Градостроительный регламент участка. Генеральный план и правила землепользования и застройки

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента участка.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органах
Подробнее

Представительство в уполномоченных органах

Осуществляем представление интересов на этапах оформления земельно-правовых отношений, получения ГПЗУ, согласования и экспертизы проектной документации, осуществления строительного надзора выдачи разрешений на строительство на ввод в эксплуатацию т.д. А также – по вопросам оформления земельно-правовых отношений, при проверках земельных участков и т.д.

Представление интересов в суде

Готовы представлять интересы в том числе по спорам:

о содержании градостроительного плана земельного участка, оспаривании действий (бездействий) связанных с его выдачей;

об оспаривании правил землепользования и застройки, генеральных планов, иной градостроительной документации;

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

о выдаче разрешении на строительство и ввод в эксплуатацию, оспаривании действий органов строительного надзора и т.д.;

Взаимодействие с проектировщиками и экспертами
Подробнее

Взаимодействие с проектировщиками и экспертами

Готовы обеспечить привлечение для реализации Вашего проекта, квалифицированных специалистов в области проектирования, инженерных изысканий, экспертов для проведения судебных внесудебных экспертиз.

Подготовка юридических заключений Подробнее

Подготовка юридических заключений

Проводим проверку участка на предмет:

влияния данных зон на возможность застройки и иного использования участков или зданий, возможности пересмотра границ таких зон.

Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов
Подробнее

Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

Осуществляем юридическое и организационное сопровождение строительных и инвестиционных проектов, от приобретения участка и оформления земельно-правовых отношений, до получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объекта. Включая взаимодействие с государственными органами, гражданско-правовые вопросы взаимоотношений инвеститоров между собой, с подрядчиками и поставщиками.

  • Градостроительного аудита, оценки градостроительного потенциала участка перед его покупкой или началом инвестиционного проекта.
  • Внесения изменений в правила землепользования и застройкиМосквы и муниципалитетов Московской области, генеральные планы.
  • Судебного оспаривания правил землепользования и застройки, иной градостроительной документации.
  • Получения ГПЗУ. Споров, связанных с некорректным заполнением ГПЗУ или его несвоевременной выдачей.
  • Подготовки проектов планировки и проектов межевания.
  • Установления и исключения из ПЗЗ зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ), осуществления строительства в таких зонах.
  • Размещения некапитальных объектов.

Термином «градостроительный регламент» обозначаются требования к застройке и использованию земельного участка. Соответствие данным требованиям является обязательным условиям для законного осуществления строительства или реконструкции недвижимости.

Таким образом, именно градостроительный регламент и перспективы его изменения определяют экономическую ценность участка. Земля даже в самом выгодном месте, но без возможности строительства становится неликвидным активом. Несмотря на это, многие инвесторы уже после приобретения участка обнаруживают, что строительство на нём невозможно или существенно затруднено. Чтобы этого не произошло, необходим анализ существующего градостроительного регламента (а также вхождения в границы зон с особыми условиями использования и т.д.) до начала вложений в приобретение земли или реализацию строительного проекта. Также во многих случаях целесообразен и анализ возможности изменения градостроительного регламента (градостроительный аудит) – оценка тех пределов в которых, с учетом объективных факторов, есть возможность обеспечить его пересмотр.

В состав сведений градостроительного регламента обязательно должны входить:

  • виды разрешенного использования участка и объектов недвижимости (делятся на основные, условно разрешенные и вспомогательные).
  • максимальный процент застройки участка.
  • максимальная высотность застройки.
  • предельные отступы от границ земельного участка до объектов недвижимости.

Также могут устанавливаться дополнительные требования, такие как предельные размеры земельных участков, специфические требования к определенным видам недвижимости (к примеру – ограничение на площадь торговых объектов в жилых зонах) и т.д.

Соответственно, если существующий градостроительный регламент не устанавливает владельца земли — необходимо в первую очередь ставить вопрос об изменении правил землепользования и застройки.

Правовой центр ДВА М готов оказать услуги по внесению изменений в правила землепользования и застройки Москвы и Московской области. Мы осуществляем предварительную оценку перспектив изменений, берем на себя сопровождение процедуры, включая как подготовку пакета документов, так и сопровождение рассмотрения вопроса во всех инстанциях, подготовки изменений проектной организаций.

При невозможности или нецелесообразности изменения правил землепользования и застройки необходимо оценить все возможности строительства с учётом их существующей редакции. В том числе в рамках условно разрешённых или вспомогательных видов разрешенного использования, получения разрешения на отклонение от параметров разрешенного строительства.

Также в этой ситуации альтернативой капитальному строительства может стать размещение некапитальных объектов, которые при современных строительных технологиях способны функционально заметить большинство видов нежилых зданий и при этом размещаются в принципиально ином, упрощённом, порядке.

Для целей проектирования и получения разрешения на строительство данные указываются в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Именно исходя из градостроительного плана при выдаче разрешения на строительство определяется, соответствует ли спроектированный объект требованиям градостроительного регламента.

В норме ГПЗУ является выпиской из правил землепользования и застройки и иных документов, а его получение носит технический характер. Самостоятельной проблемой получение ГПЗУ становится при отсутствии утверждённых правил землепользования и застройки, их некорректности или неполноте. Например, если не указана плотность или высотность застройки соответствующей территориальной зоны, графическая часть ПЗЗ не соответствует текстовой и т.д.

В таком случае получение ГПЗУ с новыми параметрами требует либо представления дополнительных документов и взаимодействия с уполномоченными органами, либо разрешения вопроса о его содержании в судебном порядке.

Территории, для которых градостроительный регламент не устанавливается

Для территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, земель общего пользования (в т.ч. в красных линиях улично-дорожной сети), сельхозугодий и ряда иных земель градостроительный регламент в обычном порядке не устанавливается (например в ПЗЗ Москвы отмечены индексом «Н»). Для данных территорий виды разрешённого использования и параметры строительства определяются уполномоченным в соответствующей сфере органом. При этом отсутствие градостроительного регламента само по себе не означает запрет строительства, но строительство должно соответствовать задачам, для которых выделены соответствующие территории.

Также в ряде случав может ставиться вопрос об исключении участков из границ зон, для которых градостроительный регламент не устанавливается.

Генеральный план

Генеральный план принимается на уровне поселения или городского округа (в Москве – единый на всю территорию города) и устанавливает основанные положения развития территории на ближайшую перспективу.

  • границы населённых пунктов.
  • функциональные зоны (жилые, промышленные и т.д.). В том числе территории обновляемой (с изменением назначения или без) или сохраняемой застройки.
  • транспортные магистрали, метрополитен и железнодорожный транспорт.

Также генплан может содержать границы зон с особыми условиями использования территории (санитарно-защитные, водоохранные, санитарной охраны источников водоснабжения, зоны объектов культурного наследия и т.д.), в которых запрещено или ограничено строительство. Но в этой части сведения генерального плана являются справочными, поскольку данные зоны устанавливаются иными документами.

Генеральный план является исходным документом для разработки правил землепользования и застройки (что на практике не исключает противоречия данных документов генеральному плану). При этом сам генеральный план не устанавливает предельные параметры строительства, такие как высотность или плотность застройки.

Правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) являются, с практической точки зрения основным документом, который отвечает на главные вопросы владельца земли – объекты какого назначения, какой площади и высотности можно построить на земельном участке.

Данные правила разрабатываются в отношении поселения (городского округа) либо (редко) в отношении их отдельных частей.

В Московской области в большинстве муниципалитетов правила землепользования и застройки утверждены в 2015-2018 г. (после передачи полномочий по их разработке на областной уровень с муниципального). Поэтому основная часть действующих в муниципалитетах Московской области ПЗЗ имеют типовой характер, схожие достоинства и недостатки.

При этом ПЗЗ Москвы и типовые ПЗЗ Московской области существенно отличаются по своей структуре и порядку регулирования режима застройки, набору территориальных зон и т.д. Также существенно отличается порядок внесения изменений в ПЗЗ, действующий в Москве и Московской области.

Наиболее значимая часть ПЗЗ — это карта территориальных зон, градостроительные регламенты для каждой из них, а также карты зон с особыми условиями использования территории.

Территориальные зоны устанавливаются в ПЗЗ более детально, чем функциональные зоны в генеральном плане. Как правило, в пределах города или поселения выделяются следующие зоны, допускающие застройку:

  • жилые различных видов (индивидуальной, мало- средне и многоэтажной застройки). В жилых зонах с теми или иными ограничениями допускается размещение объектов торговли, офисов, образовательных и спортивных объектов.
  • общественно-деловые, для размещения объектов торговли, офисов, государственных учреждений и т.д. в различных сочетаниях.
  • промышленные и коммунально-складские различных видов, включая смешанные с общественно-деловыми.
  • специальные для учреждений образования, спорта и т.д., различных объектов инфраструктуры.
  • для садоводства и дачного строительства.

Также выделяются различные территориальные зоны, в которых строительство не допускается: сельскохозяйственные, леса и парки и т.д.

Для каждой территориальной зоны должны устанавливаться перечни видов разрешённого использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные) показатели предельного процента застройки и ее высотности (этажности)). Могут устанавливаться отдельные требования к некоторым категориям объектов (например, предельные площади магазинов в жилых зонах).

[2]

В то же время в Москве большая часть застроенной территории города отнесена к зоне сохраняемого землепользования использования (индекс Ф), для которой градостроительный регламент устанавливается по существующему положению.

Также ПЗЗ устанавливает границы зон, в которых осуществляются мероприятия по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ) и параметры разрешенного строительства в таких зонах.

Сведения о зонах с особыми условиями использования территории в ПЗЗ, как и в генеральном плане, отображают обобщённое содержание различных документов, которыми такие зоны устанавливаются. В ПЗЗ данные сведения носят справочный характер. Аналогично, правила землепользования и застройки воспроизводят положения документов более высокого уровня о расположении планируемых транспортных магистралей, других линейных и иных объектов федерального, регионального и районного значения.

Таким образом, при наличии в муниципальном образовании корректно составленных правил землепользования и застройки они содержат исчерпывающие сведения для заполнения ГПЗУ.

В то же время, далеко не всегда данные правила составлены надлежащим образом.

В частности, может иметь место:

  • неполнота сведений ПЗЗ (отсутствуют часть или все обязательные параметры разрешённого строительства для всей или части территории, графическая часть противоречит текстовой и т.д.).
  • необоснованное ущемление прав владельцев земли при том, что ПЗЗ соответствуют формальным требованиям. Например, могут быть установлены нулевые или минимальные параметры по площади и/или высотности объектов, узкий перечень видов разрешенного использования т.д. для участков, градостроительная ситуация вокруг которых объективно не требует таких ограничений. Либо виды разрешенного использования в ПЗЗ могут не соответствовать фактически сложившемуся использованию территории.

В связи с чем актуальны задачи:

  • внесения изменений в правила землепользования и застройки Москвы и Московской области.
  • судебного оспаривания утвержденных ПЗЗ.
  • оценки градостроительного потенциала участка (градостроительного аудита) с точки зрения перспектив изменения ПЗЗ.
  • подготовки проектов планировки (при неполноте имеющихся в ПЗЗ сведений и для зон КУРТ).
Читайте так же:  Как вернуть деньги при возврате товара
Правила землепользования и застройки городов
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here