Определение имущественного налога по кадастровой стоимости

Описание страницы: определение имущественного налога по кадастровой стоимости - 2020 от профессионалов для людей.

Использование кадастровой стоимости при определении налога на имущество физлиц и предприятий могут исключить

belchonock / Depositphotos.com

Соответствующие законопроекты 1 внесены в Госдуму группой депутатов во главе с Сергеем Мироновым.

Так, предлагается внести в главу 30 «Налог на имущество организаций» и главу 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса изменения, предусматривающие исключение определения налоговых баз по налогу на имущество организаций и налогу на имущество физлиц исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Налоговые базы в отношении указанного имущества планируется определять: для организаций – исходя из среднегодовой стоимости имущества, для физических лиц – исходя из инвентаризационной стоимости.

Сопутствующие поправки предусмотрены в Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Они касаются исключения возможности определения кадастровой стоимости для целей налогообложения.

Напомним, в настоящее время налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, а в отношении отдельных объектов недвижимого имущества – как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со ст. 378.2 НК РФ (п. 1-2 ст. 375 НК РФ).

В свою очередь, налоговая база по налогу на имущество физлиц определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – такой порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Регионы должны в срок до 1 января 2020 года установить единую дату начала применения на своей территории порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения (ст. 402 НК РФ).

Учитывается ли изменение кадастровой стоимости объекта в течение календарного года при определении налоговой базы по налогу на имущество физлиц в этом и предыдущих налоговых периодах? Узнайте из «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Авторы инициативы отмечают, что после перехода к исчислению налогов на недвижимость исходя из кадастровой стоимости налоги в различных регионах существенно выросли (до 20 раз). Это связано с тем, что кадастровая стоимость часто определяется произвольно, без должного обоснования. «И результаты судебных разбирательств в большинстве случаев показывают, что действительно, система начисления несправедлива», – подчеркивают они. Только за девять месяцев прошлого года по результатам около 8,5 тыс. судебных решений суммарная величина кадастровой стоимости была снижена более чем вдвое.

«Но это же капля в море! Далеко не у всех граждан и предпринимателей есть время и возможность заниматься судебными тяжбами. Не стоит забывать, что согласно действующему законодательству налоги должны быть экономически обоснованными и учитывать материальное состояние налогоплательщика», – заявил Сергей Миронов.

Депутаты считают, что только возврат к исчислению налоговой базы на основе инвентаризационной стоимости имущества позволит освободить граждан и предприятия от «несправедливых и разорительных поборов».

Пошаговая инструкция по расчету налога на имущество с кадастровой стоимости

Закон региона о налоге на имущество от кадастровой стоимости

Возможность уплаты налога по кадастровой стоимости в регионе вводится законом субъекта РФ. Такой закон может быть принят только после утверждения результатов определения кадастровой стоимости недвижимости (п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 НК РФ).

Например, в Москве особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяет Закон г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций».

Если закона нет, то процедура расчета для вас закончена.

О том, где можно выяснить, принят ли в регионе соответствующий закон, читайте в статье «Все больше регионов переходят на налогообложение недвижимости исходя из кадастровой стоимости».

Перечень объектов, облагаемых от кадастровой стоимости

Недвижимость, подлежащая обложению налогом, должна быть включена в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Этот перечень формирует уполномоченный орган исполнительной власти вашего субъекта РФ (пп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Перечень на текущий год должен быть сформирован не позднее 1 января. Он направляется в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимости и размещается на официальном сайте исполнительного органа или на сайте субъекта РФ.

Обратите внимание, в перечне приводится конкретный объект недвижимости (например, здание), с указанием его кадастрового номера, полного адреса и кода КЛАДР. Если свою недвижимость в перечне вы не обнаружили, процедура расчета закончена.

Величина кадастровой стоимости, необходимой для расчета

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января года, который является налоговым периодом (п. 2 ст. 375 НК РФ). Следовательно, уплата налога возможна только если эта стоимость определена. Если нет, обязанность по уплате налога у вас не возникнет в связи с отсутствием налоговой базы (п. 2 ст. 375, подп. 2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

После того, как вы установили кадастровую стоимость, можно переходить к определению налоговой базы и расчету налога (авансовых платежей).

О том, где можно выяснить величину нужной кадастровой стоимости, читайте в статье «Как узнать кадастровую стоимость имущества?».

Внимание! Если кадастровая стоимсоть установлена судом с учетом НДС, то налогооблагаемой базой признается стоимость иущества без учета налога. Подробности см.здесь.

Определение налоговой базы

Если вы – собственник всего объекта недвижимости, то налоговая база по налогу равна его полной кадастровой стоимости.

Если вам принадлежит часть объекта, а кадастровая стоимость определена для него в целом (например, помещение в здании), налоговой базой будет доля кадастровой стоимости исходя из доли площади помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

Например, вам принадлежит помещение, площадью 300 кв. м в здании площадью 3 000 кв. м. Кадастровая стоимость здания 30 млн руб.

Тогда налоговая база по вашему помещению составит 3 млн руб. (30 млн × 300 / 3 000).

Как считать налог на имущество при изменении кадастровой стоимости с 2019 года читайте здесь.

Кроме того с 2019 года отменен налог на движимое имущество. Подробности в материале «Налог на движимое имущество отменили».

Какой может быть ставка?

Ставки налога на имущество устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 380 НК РФ).

При этом ставка по «кадастровой» недвижимости, начиная с 2016 года, не может быть больше 2%, независимо от региона (п. 2 ст. 380 НК РФ).

Рассмотрим как правильно осуществить расчет налога на имущество по кадастровой стоимости.

Расчет налогового платежа

Сумма налога за год определяется по формуле:

НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка

Если в вашем регионе установлены отчетные периоды и уплата авансовых платежей, платеж за отчетный период (например, за 1 квартал) нужно рассчитать исходя из ¼ кадастровой стоимости (доли стоимости) объекта (подп. 1 п. 12 ст. 378.2 НК РФ):

АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка

[1]

В этом случае сумма налога к уплате по итогам года будет равна разнице между исчисленной суммой налога за год и суммой авансовых платежей.

Читайте так же:  Проверка качества товара и экспертиза

Пример

Кадастровая стоимость объекта недвижимости равна 10 млн руб. Ставка налога – 1,5%. Тогда:

  • годовая сумма налога составит 150 000 руб. (10 000 000 × 1,5%);
  • авансовые платежи по итогам 1 квартала, полугодия и 9 месяцев будут равны 37 500 руб. (10 000 000 × ¼ × 1,5%);
  • сумма налога к уплате по итогам года – 37 500 руб. (150 000 – 3 × 37 500).

Однако если право собственности на объект недвижимого имущества возникло или прекратилось в течение отчетного периода, то сумма налога за налоговый период и авансового платежа за отчетный период определяется исходя из количества полных месяцев владения им. Формулы для расчета такие:

АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка × Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в отчетном периоде/3;

  • для полной суммы налога за год:

НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка / Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в году/12.

Полным месяцем владения с 2016 года считается тот, в котором право на объект возникло до 15 числа или утрачено после 15 числа (п. 5 ст. 382 НК РФ).

Применяем льготы

Если вы имеете право на льготу, предусмотренную в отношении начисляемого налога гл. 30 НК РФ или законом региона, то у вас есть возможность либо вообще не платить этот налог, либо уменьшить его величину. Документы, подтверждающие право на льготу, необходимо будет представить в ИФНС.

Итоги

Налог на имущество по кадастровой стоимости рассчитывается всеми налогоплательщиками вне зависимости от применяемой системы налогообложения. О том как правильно рассчитать величину налога к уплате мы рассказали в данной статье.

Перечень имущества, облагаемого по кадастровой стоимости

Перечень имущества, облагаемого по кадастровой стоимости (далее — Перечень имущества), ежегодно формируется и публикуется в открытом доступе уполномоченным органом исполнительной власти субъекта федерации. Что представляет собой Перечень имущества и для чего он нужен, читайте в статье.

Что такое кадастровая стоимость

Под кадастровой стоимостью понимается рыночная оценка имущества, определяемая независимыми оценщиками под контролем уполномоченных федеральных органов власти. Кадастровая оценка осуществляется с соблюдением положений закона «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Переоценка имущества производится не чаще 1 раза в 3 года (по федеральным городам не чаще 1 раза в 2 года) и не реже 1 раза в 5 лет. Итоги произведенных оценочных работ вносятся в единую базу Росреестра.

О том, где найти информацию о кадастровой стоимости конкретного имущества, читайте в статье «Как узнать кадастровую стоимость имущества».

Для чего нужен Перечень имущества

Перечень имущества содержит список тех объектов обложения налогом на имущество, для которых этот налог рассчитывается исходя из их кадастровой оценки. У уполномоченных органов власти субъектов федерации в связи с этим появилась дополнительная функция — предоставление детализированного перечня недвижимых объектов, относящихся к категориям объектов, облагаемых налогом от кадастровой стоимости. Виды этих объектов перечислены в подп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

Согласно п. 7 ст. 378.2 НК РФ уполномоченный орган власти субъекта федерации до начала предстоящего года составляет Перечень имущества, предоставляет его в ФНС и размещает в открытом доступе на собственном сайте либо на сайте субъекта федерации.

Перечень имущества составляется в форме списка объектов недвижимости с проставлением информации по их кадастровым номерам и точным адресам. На основании этого перечня налогоплательщики определяют принадлежность недвижимости, числящейся на их балансе в виде основного средства, к имущественным объектам, облагаемым налогом на имущество по кадастровой стоимости.

Как платить налог, если недвижимость есть в кадастровом перечне, но ее стоимость не определена, узнайте здесь.

Ежегодно составляемые уполномоченными органами власти субъектов федерации Перечни имущества содержат техническую информацию и предназначены для уведомления налогоплательщиков и ФНС о недвижимости, облагаемой налогом на имущество по кадастровой стоимости.

Пример расчета Налога на имущество физических лиц

Общие положения:

  • Налоговые органы должны рассчитывать налог сами и присылать готовые уведомления на его оплату.
    Направление налогового уведомления осуществляется в срок не позднее 30 дней до наступления срока платежа.
  • Срок уплаты налога не позднее 1 декабря

года, следующего за истекшим налоговым периодом.

  • С 1 января 2015 года налог на имущество расчитывается на основании кадастровой
  • стоимости имущества.

  • Государственная кадастровая оценка проводится не чаще, чем раз в три года.
    Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя максимальная периодичность оценки сокращена до двух лет.
    Соответственно, размер налоговой базы по налогу на имущество чаще меняться не может.
  • Кадастровую стоимость своей недвижимости можно узнать
  • на сайте Росреестра.

  • Если налогоплательщик считает, что кадастровая стоимость его имущества серьезно отличается от рыночной, он вправе обжаловать результаты кадастровой оценки в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном управлении Росреестра.
  • Налоговые ставки от кадастровой стоимости
  • Ставка налога Объект налогообложения
    0,1 % От кадастровой стоимости:
    • жилых домов, жилых помещений;
    • объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом;
    • единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом);
    • гаражей и машино-мест;
    • хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства;
    2 % От кадастровой стоимости:
    • Административно-деловых и торговых центров и помещений в них, нежилых помещений под офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания
    • В отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей;
    0,5 % В отношении прочих объектов налогообложения.

    Налоговые ставки от инвентаризационной стоимости

    Налоговые ставки от инвентаризационной стоимости устанавливаются на основе умноженной на коэффициент-дефлятор суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения.

    Узнать инвентаризационную стоимость своего имущества физические лица могут в отделении БТИ по месту жительства.

  • Налоговые льготы и вычеты
    • При расчете налоговой базы предусмотрены налоговые вычеты
    • При исчислении налога в течение первых 4 лет (2015-2018) учитываются понижающие коэффициенты.
    • Категории льготников, которые полностью освобождены от уплаты налога, не изменились – к ним по-прежнему относятся Герои Советского Союза и Российской Федерации, инвалиды, военнослужащие и члены их семей, пенсионеры
  • и другие.

  • От обложения налогом освобождается только один объект
  • имущества каждого вида, который находится в собственности налогоплательщика.

  • Срок подачи заявления в свою налоговую о выборе льготного объекта на будующий год — до 1 ноября
  • текущего года.
    Подавать заявление не обязательно. Льготу дадут налоговики сами на тот объект, по которому расчетная сумма налога является максимальной.

    Скачать «Форма уведомления о выбранных объектах налогообложения»

    Исчисления налога при переходе права собственности

      В случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового периода права собственности на имущество исчисление налога в отношении данного имущества производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых это имущество находилось в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом периоде.

    М — количество месяцев владения собственностью в году

    В квартире (Москва) площадью 49 кв. м прописана семья из трех человек:

    1. Отец (инвалид II группы, имеет долю в праве собственности на квартиру в размере 2/3),
    2. Мать (не является пенсионером, имеет долю в праве собственности на квартиру в размере 1/3),
    3. Совершеннолетний сын (прописан в квартире, но не имеет доли в праве собственности на нее).

    Кадастровая стоимость квартиры составляет 7 500 000 руб.,
    инвентаризационная стоимость – 250 000 руб.

    Нужно рассчитать налог на имущество за квартиру в 2017 году.

    Читайте так же:  Банк русский стандарт выгодные вклады уже сегодня

    1. Рассчитаем налог на имущество за 2014 год.

    Значение налога в 2014 году нужно для применения понижающего коэффициента для расчета налога в переходный период.

    Переходный период (2015-2018 гг.) — период перехода расчета налога на имущество «исходя из инвентаризационной стоимости» к расчету

    • Отец, как инвалид, имеет льготу в виде освобождения от уплаты налога.
    • Сын права собственности на квартиру не имеет, а значит, не уплачивает налог.
    • Мать, владеющая долей в праве собственности на квартиру в размере 1/3, уплачивает налог, исчисленный с принадлежащей ей собственности,
      по следующей формуле:

    Налог = стИ x Доля х Ставка

    стИ — Инвентаризационная стоимость недвижимости

    Примечание:
    Эту сумму налога (83 руб.) можно узнать из налогового уведомления в 2015 году, на основании которого уплачивался нолог за 2014 год.

    Рассчитаем налог на имущество за 2015 год.
    С 2015 года сумма платежа рассчитывается от кадастровой стоимости недвижимости.

    При этом, вне зависимости от количества собственников, предусмотрен вычет – 20 кв. м от общей площади квартиры, который налогом не облагается.

    Налог рассчитывается по следующей формуле:

    Налог = (Нк — Ни) x К + Ни

    Нк — сумма налога, рассчитанная из кадастровой стоимости;
    Ни — сумма налога, рассчитанная из инвентаризационной стоимости;
    К — понижающий коэффициент.

    1. Чтобы посчитать сумму налога, нужно сначала определить, какая площадь квартиры будет облагаться налогом. Для этого общую площадь квартиры уменьшим на предусмотренный законодательством вычет (20 кв. м):
      49 — 20 = 29 кв. м
    2. Далее определим кадастровую стоимость 1 кв. м квартиры:
      7 500 000 руб. / 49 кв. м = 153 061,22 руб.
    3. Для определения налоговой базы по налогу на имущество нужно умножить стоимость 1 кв. м квартиры на облагаемую налогом площадь:
      29 кв. м х 153 061,22 руб. = 4 438 775,38 руб.
    4. По условиям примера отец имеет льготу по налогу в виде освобождения от налога.
      Сын права собственности на квартиру не имеет, и, следовательно, налог не платит.
      Для расчета налога, подлежащего уплате матерью, нужно полученную налоговую базу умножить на долю матери в праве собственности на квартиру (получим налоговую базу):
      1/3 х 4 438 775,38 руб = 1 479 591,79 руб.
    5. Рассчитаем сумму налога исходя из кадастровой стоимости:
      1 479 591,79 руб. х 0,1% = 1479,59 руб.
    6. По формуле, указанной выше, рассчитаем налог на 2015, 2016, 2017 и 2018 годы, поскольку в НК РФ предусмотрены разные понижающие коэффициенты для каждого года.

    За 2015 год:
    (1 479,59 руб. — 83,33 руб.) х 0,2 + 83,33 руб. = 362,58 руб.

    За 2016 год:
    (1 479,59 руб. — 83,33 руб.) х 0,4 + 83,33 руб. = 641,83 руб.

    За 2017 год:
    (1 479,59 руб. — 83,33 руб.) х 0,6 + 83,33 руб. = 921,09 руб.

    За 2018 год:
    (1 479,59 руб. — 83,33 руб.) х 0,8 + 83,33 руб. = 1 200,34 руб.

    За 2019 год:
    (с 2019 года и последующие годы понижающий коэффициент не применяется, налог рассчитываетя исходя из кадастровой стоимости)
    1 479 591,79 руб. х 0,1% = 1 479,59 руб.

    Ставки налога на имущество в Москве

    жилых домов, жилых помещений, единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), а также в отношении хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства

    Ставка налога Кадастровая стоимость объекта налогообложения
    или объект налогообложения 0,1 % До 10 млн. рублей (включительно) 0,15 % Свыше 10 млн. рублей до 20 млн. рублей (включительно) 0,2 % Свыше 20 млн. рублей до 50 млн. рублей (включительно) 0,3 % Свыше 50 млн. рублей до 300 млн. рублей (включительно) Иное имущество 0,1 % гараж и машиноместо 0,3 % Объект незавершенного строительства (жилой дом) 1,5 % Административно-деловые и торговые центы и помещений в них, нежилые помещения под офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания 2,0 % Объекты налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн. рублей 0,5 % Прочие объекты налогообложения

    15 мая 2016 года налогоплательщик купил квартиру в Москве площадью 70 кв. м.
    Кадастровая стоимость квартиры составляет 8,7 млн руб.
    Инвентаризационная стоимость на 01.01.2014 – 300 тыс. руб.

    Рассчитаем налог за 2016 год, который нужно уплатить до 1 декабря 2017 года.

    При расчете используются те же формулы, что и в примере 1.

    1. Рассчитываем площадь квартиры с которой будет уплачиваться налог, применяя налоговый вычет:
      70 — 20 = 50 кв. м
    2. Определяем кадастровую стоимость 1 кв. м квартиры:
      8 700 000 руб. / 70 кв. м = 124 285,71 руб.
    3. Находим налоговую базу для расчета налога:
      50 кв. м х 124 285,71 руб. = 6 214 285,50 руб.
    4. Определяем налог от инвентаризационной стоимости квартиры:
      300 000 руб. х 0,1% = 300 руб.
    5. Рассчитаем сумму налога исходя из кадастровой стоимости.
      6 214 285,50 руб. х 0,1% = 6214,29 руб.
    6. Определяем сумму налога за 2016 год:
      Понижающий коэффициент за 2016 год = 0,4
      (6214,29 руб. — 300 руб.) х 0,4 + 300 руб. = 2665,72 руб.
    7. Рассчитываем период, за который будет уплачиваться налог, как отношение числа месяцев владения имуществом к общему числу месяцев отчетного года:
      8 мес. / 12 мес. = 0,67
    8. Чтобы рассчитать сумму налога, подлежащую уплате за период владения квартирой с мая по декабрь 2016 г. нужно сумму налога из п. 6 настоящего примера умножить на коэффициент из п. 7 настоящего примера:
      2665,72. х 0,67 = 1786,03 руб.

    Разъяснения

    Налог по кадастровой стоимости рассчитывают при продаже квартир, комнат и жилых домов. Но это правило действует не всегда. Во-многих случаях налог нужно считать по продажной цене недвижимости >>>

    В 2016 году значительно поменялись правила расчета налога с продажи недвижимости. Закон ввел понятие минимальной суммы дохода, которую нужно учесть при расчете налога. Основная задача нововведения органичить возможность заключения сделок по продаже недвижимости, которые заключаются по заведомо заниженной цене. Вы можете продать свою квартиру по любой стоимости. Но считать налог с продажи нужно исходя из максимальной цифры: или ее продажной цены или кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент).

    Читайте так же:  Как часто отец может видеть ребенка после развода по закону

    СОДЕРЖАНИЕ

    Налог по кадастровой стоимости: расчет дохода

    Как известно множество сделок с недвижимостью заключается по заниженной цене. Например, квартира рыночной стоимостью 15 000 000 руб. продается по документам за 999 000 руб. Причина понятна. Продавец не хочет платить налоги государству. И заниженная стоимость это позволяет. По факту продавец получает больше. Но в документах этот факт никак не отражается.

    Чтобы прекратить это безобразие в Налоговый кодекс внесли изменения. Суть в следующем. Для расчета налога с дохода от продажи недвижимости (например, квартиры или дома) учитывают одну, но наибольшую величину:

    • либо цену недвижимости, отраженную в договоре купли-продажи;
    • либо кадастровую стоимость недвижимости, уменьшенную на коэффициент 0,7 (то есть в расчет берут 70% от кадастровой стоимости недвижимости).

    Эта величина и признается доходом от продажи недвижимости (квартиры, дома, земли, комнаты) при расчете налога. Этот доход нужно отразить в декларации 3-НДФЛ и его можно уменьшить на все вычеты, которые вам полагаются.

    В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются .

    Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости (комнаты, квартиры, дома, участка) вы можете бесплатно и в режиме он-лайн через наш сервис Узнать кадастровую стоимость .

    Налог по кадастровой стоимости: по какой недвижимости применяют новые правила

    Новые правила применяют в отношении той недвижимости, которая получена в собственность после 1 января 2016 года. Дело в том, что все изменения, про которые мы рассказали выше, внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. А пункт 3 статьи 4 этого закона предусматривает, что все нововведения применяют в отношении недвижимости, полученной в собственность после 1 января 2016 года.

    Цитата из этой статьи:

    Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 (прим. — здесь как раз и идет речь о расчете дохода с кадастровой стоимости) и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года .

    По какому основанию получена в собственность недвижимость значения не имеет. Вы можете ее купить, получить в наследство, получить в дар, построить самостоятельно (например, жилой дом), приватизировать, получить в порядке обмена. Дата получения недвижимости в собственность — это дата внесения необходимой записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она называется запись регистрации . Эта дата есть в Свидетельстве о государственной регистрации ваших прав на недвижимость (смотрите последнюю запись в Свидетельстве).

    [3]

    Нужная дата в Свидетельстве старого образца выглядит так:

    Нужная дата в Свидетельстве нового образца выглядит так:

    Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года: применяем договорную цену

    Итак, если недвижимость получена вами в собственность до 1 января 2016 года, то по ней применяют старый порядок расчета дохода от продажи. Доход учитывают исходя из договорной цены недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Ее кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

    Пример
    Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2015 году (или раньше). Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Налог с продажи этой квартиры платят по старым правилам. В расчет берут договорную цену. То есть доходом продавца считают 999 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

    Недвижимость приобретена после 1 января 2016 года: применяем кадастровую стоимость

    Если недвижимость получена вами в собственность после 1 января 2016 года (например, в 2016, 2017, 2018 и т. д.), то по ней применяют новый порядок расчета дохода. Доходом считают наибольшую величину: или договорную цену или кадастровую стоимость уменьшенную на коэффициент 0,7.

    Пример
    Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2016 году или позже. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. В отношении этой квартиры применяют новые правила расчета налога. В данной ситуации договорная цена ниже кадастровой стоимости уменьшенной на коэффициент (3 780 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость — 3 780 000 руб. Исходя из нее и будет рассчитан налог.

    Расчет налога по договорной цене

    Расчет дохода и налога от продажи недвижимости ведут из договорной стоимости (то есть цены, отраженной в договоре купли-продажи), если:
    — недвижимость получена в собственность до 1 января 2016 года по любому основанию (купля-продажа, наследство, дарение, приватизация, строительство). В этой ситуации продажная стоимость недвижимости никакого значения не имеет. При расчете налога в любом случае используют продажную цену;
    — продажная стоимость квартиры, комнаты, дома, дачи, земельного участка и т. д., отраженная в договоре, чем кадастровая стоимость умноженная на 0,7. Дата приобретения недвижимости не важна;
    — у проданного объекта недвижимости кадастровой стоимости (то есть местными властями она НЕ определена).

    Расчет налога по кадастровой стоимости

    Расчет дохода и, соответственно, налога от продажи ведут по кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, если:
    — недвижимость приобретена после 1 января 2016 года и ее продажная цена, указанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7;
    — у проданного объекта недвижимости есть кадастровая стоимость (то есть она определена местными властями).

    Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана недвижимость.

    Пример
    Продается жилая квартира. Она получена в собственность в 2017 году. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 4 500 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 150 000 руб. (4 500 000 руб. х 0,7).

    Ситуация 1
    Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 4 900 000 руб. В данном случае договорная стоимость выше кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают договорную стоимость — 4 900 000 руб. Исходя из этой суммы и нужно рассчитывать налог.

    Ситуация 2
    Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Здесь договорная стоимость ниже кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость — 3 150 000 руб. Исходя из нее и будет рассчитан налог.

    Читайте так же:  «локо-банк» – 4 прибыльных вклада

    Подробнее, о том как считать налог с продажи квартиры и уменьшить его на вычеты смотрите по ссылкам:

    Портал «Ваши налоги»
    2018

    ____________________________________________________________________________________________________________________

    ВНИМАНИЕ!

    НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
    ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

    ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

    По каким объектам недвижимости налоговая база рассчитывается исходя из кадастровой стоимости?

    Налоговая база, определяемая как кадастровая стоимость, – к каким объектам недвижимого имущества она относится? Попробуем разобраться.

    Перечень объектов, имеющийся в НК РФ

    НК РФ содержит следующий список объектов недвижимости, по которому налоговая база рассчитывается исходя из кадастровой стоимости (подп. 1, 2 п. 1, подп. 1 п. 7 ст. 378.2):

    • административно-деловые центры и помещения, в них расположенные;
    • торговые комплексы и помещения, в них расположенные;
    • нежилые помещения с назначением, аналогичным приведенному в первых 2 пунктах.

    О том, когда объектом обложения налогом для юрлица становится жилая недвижимость, читайте в материале «Владеете жилой недвижимостью? Возможно «кадастровое» обложение налогом на имущество организаций».

    Какие объекты недвижимости относятся к административно-деловым центрам

    К центрам административно-деловой направленности законодательство относит отдельные нежилые здания или строения, которые соответствуют одному из следующих признаков (п. 3 ст. 378.2 НК РФ):

    • объекты размещены на земельных участках, на которых можно располагать офисные здания, предназначенные для деловой, коммерческой или административной деятельности (подп. 1);
    • помещения, предназначенные по кадастровым паспортам или фактически используемые под офисы и сопутствующую деловую инфраструктуру, залы для деловых встреч, приемные и другие помещения, составляют не меньше 20% площади административных зданий (подп. 2).

    О том, обязательно ли становится объектом обложения налогом построенный, но еще не используемый объект недвижимости, читайте в статье «Платить ли налог на имущество, если организация получила разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но использовать его не начала?».

    Какие объекты недвижимости относятся к торговым комплексам

    Налоговое законодательство к торговым комплексам относит отдельные здания, не предназначенные для жилья, которые соответствуют одному из условий (п. 4 ст. 378.2 НК РФ):

    [3]

    • объекты недвижимости размещены на земельных участках, на которые получено разрешение использовать под строительство торговых зданий, пунктов бытового обслуживания населения и общественного питания (подп. 1);
    • помещения, предназначенные по кадастровым паспортам или фактически используемые под торговые объекты, объекты бытового обслуживания населения и общественного питания, составляют не меньше 20% площади административных зданий (подп. 2).

    О том, какие объекты следует считать торговыми, читайте в статье «Какие объекты недвижимости относятся к торговым объектам».

    Какая недвижимость относится одновременно к торговому и административно-деловому комплексу

    Ст. 378.2 НК РФ содержит также описание тех признаков объекта недвижимости, которые дают основание для его признания одновременно торговым и административно-деловым комплексом или центром (п. 4.1 ст. 378.2 НК РФ).

    Такими объектами следует считать отдельные нежилые здания и строения, в которых не меньше 20% площади фактически занимают или предназначены по кадастровым паспортам для административных офисов, офисных вспомогательных помещений, залов для встреч, приемных, а также объектов торговли, бытового обслуживания и общественного питания.

    Какая недвижимость относится к нежилым помещениям административно-делового и торгового назначения

    Нежилыми с административно-деловым и торговым назначением считаются помещения, на территории которых по кадастровым паспортам необходимо размещать административные офисы, объекты торговли, бытового обслуживания и общественного питания или фактически применяемые для этих целей (подп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Фактическим использование нежилого помещения считается, если для перечисленных целей задействовано не меньше 20% его площади (п. 5 ст. 378.2 НК РФ).

    О том, что делать с налогом на имущество, если объект попал в перечень «кадастрового» по ошибке, читайте в материале «Как платить налог на имущество, если недвижимость включена в «кадастровый» перечень ошибочно».

    В НК РФ не только определяется перечень объектов, попадающих под обложение налогом на имущество от кадастровой стоимости, но и приводятся те конкретные их признаки, которые позволяют оценить объект как соответствующий его определенному назначению.

    Как рассчитать налог на имущество физических лиц

    Расчет налога на имущество проводят инспекторы ФНС. Граждане уже по факту получают извещения с указанием суммы налога, которую требуется оплатить в определенный срок. Произошедшие изменения в законодательной базе и разница размера безвозмездного платежа в пользу государства, вынуждает самостоятельно разобраться в исчислении налогового бремени.

    От чего зависит размер налога на имущество физлиц

    Данный вид платежа является прямым налогом на имущество, находящегося на территории РФ, взимаемого с собственника (в данном случае с физлица).

    Согласно НК РФ (ст. 401), в качестве налогооблагаемой базы могут выступать:

    • жилые помещения (дома, квартиры, комнаты);
    • гаражные строения (стояночные места);
    • единые недвижимые комплексы (совокупность зданий, сооружений, ЛЭП, трубопроводов и т.п.);
    • недостроенные объекты;
    • иные помещения, в собственности физлиц.

    Размер платежа зависит от разных факторов, определяемых индивидуально в каждом конкретном случае:

    1. Ставок и льгот, которые устанавливаются на каждой территории самостоятельно, так как данный платеж относится к местным налогам.
    2. Размера налогооблагаемой базы.
    3. Времени владения объектом недвижимости.
    4. От того, какая методика расчета применяется в регионе (с учетом всех необходимых показателей, коэффициентов и т.д.).

    Отдельно следует рассмотреть способы определения стоимости объектов налогообложения. В соответствии с законодательством, с 2015 года обязательный платеж исчисляется по кадастровой стоимости (КС). До этого периода в расчете использовалась инвентаризационная стоимость (ИС). Разница заключается в том, что КС соответствует рыночным расценкам на имущество. Следовательно, чем оно дороже, тем больше сумма выплаты.

    В связи с тем, что КС значительно выше ИС, и налоговое бремя граждан существенно увеличилось, государством предусмотрен постепенный переход от одного способа расчета на другой. На сегодняшний день часть территорий уже перешла на новый способ исчисления, а часть – еще в процессе. Но по итогу, в соответствии с № 284-ФЗ от 04.10.2014 года, с 01.01.2020 года налог на имущество физлиц будет исчисляться только исходя из кадастровой оценки объекта недвижимости.

    Показатели используемые в расчете

    Исходя из вышеперечисленных факторов, влияющих на размер выплаты, следует отметить показатели, используемые в формулах (п. 8 ст. 408 НК РФ):

    • КС (кадастровая стоимость) – стоимость объекта недвижимости, определяемая государством – кадастровой палатой. Фиксируется в документах Росреестра;
    • ИС (инвентаризационная стоимость) – экспертная оценка недвижимости органами БТИ, исходя из квадратных метров жилья и израсходованных стройматериалов. Это своего рода субъективная оценка, значительно ниже рыночной стоимости;
    • налоговые ставки от КС и ИС, определяемые на каждой отдельно взятой территории в соответствии с НК РФ, ст.406.

    При расчете налога по КС применяются следующие значения показателя:

    Начиная с 2020 года, при расчете используются не все приведенные значения.

    Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости

    Для того, чтобы самостоятельно правильно произвести вычисления, необходимо знать точную КС, которую можно уточнить:

    • на сайте Росреестра. Достаточно перейти в раздел, касающийся справочных сведений по объектам недвижимости. Информация предоставляется в режиме онлайн;
    • обратившись с запросом в отделение Росреестра. Сведения внесенные в кадастр выдаются физлицу в виде справки, по утвержденной законодательством форме.
    Читайте так же:  Вознаграждение конкурсного управляющего в какую очередь выплачивается, процентные ставки

    Формула для расчета налога на имущество физлиц

    В связи с переходом с одной системы исчисления налогооблагаемой базы на другую, будут применяться соответствующие формулы для расчета суммы безвозмездного платежа (п. 8 ст. 408 НК РФ).

    Формула для регионов, где с момента перехода на метод кадастровой оценки прошло менее 3 лет

    Для расчета за период 2015-2019 гг., применяется формула:

    • H – размер безвозмездной выплаты (налога);
    • H1 – величина обязательного платежа, с учетом КС объекта недвижимости;
    • H2 – величина налога, рассчитанная исходя из инвентаризационной стоимости имущества, и коэффициента-дефлятора, определяемого законодательством в каждый год перехода на новую систему расчета;
    • K – понижающий коэффициент, который используется для вычисления с повышением значения каждый последующий год: 0,2; 0,4; 0,6. Начиная с 4 года, данный показатель не применяется.

    Формула расчета с кадастровой стоимостью

    Начиная с четвертого года, когда ИС в расчет не берется, действует формула:

    • H1 – размер безвозмездного платежа;
    • КС – кадастровая стоимость объекта недвижимости;
    • %ставка – ставка, определяемая в зависимости от типа недвижимости, стоимости.

    Формула расчета с инвентаризационной стоимостью

    Данная форма исчисления требуется для расчета выплаты в бюджет в период перехода:

    H2 = ИС × %ставка × Kд

    • H2 – сумма налога;
    • ИС – инвентаризационная стоимость;
    • %ставка – ставка, определяемая в зависимости от типа недвижимости, стоимости;
    • Kд – коэффициент дефлятор, равный 1,518 в 2019 г. и 1,481 в 2018 г.

    Примеры расчетов

    При исчислении размера обязательного платежа необходимо учитывать все нюансы, предусмотренные законодательством РФ.

    Действие понижающего коэффициента

    В результате принципа действия понижающего коэффициента, налоговое бремя для граждан увеличивается каждый год на 20%, и в итоге на конец периода оно составит 100%.

    Как будет меняться ситуация, если, например, переход начался в регионе в 2016 году:

    Год Расчет Сумма (руб)
    2016 H = (2000 – 800) × 0,2 + 800 1040
    2017 H = (2000 – 800) × 0,4 + 800 1280
    2018 H = (2000 – 800) × 0,6 + 800 1520

    В четвертом налоговом периоде собственникам имущества придется платить взнос без учета Kд.

    Расчет для региона, где с момента перехода на метод кадастровой оценки прошло менее 3 лет

    • жилое помещение – квартира, площадью 64 м²;
    • КС – 2 800 000 руб.;
    • ИС – 250 000 руб.;
    • налог рассчитывается за 2018 год;
    • исчисление по кадастровой стоимости – с 2016 г.;
    • налоговые льготы не предусмотрены;
    • территория проживания – г. Оренбург.

    В соответствии с решением Городского Совета депутатов, ставка налога приравнивается к 0,1%, в соответствии с НК РФ, для жилых помещений.

    Так как стоимость имущества ниже 500 тыс. р., для ИС используется ставка 0,1%, в соответствии с НК РФ. ст. 406.

    За 2015 г. Kд = 1,147 (Пр. № 685 от 29.10.2014) – в соответствии с законодательством при исчислении применяется Kд последнего года применения ИС. То есть в расчете налога на имущество в 2018 году применяется расчет инвентаризационной стоимости за 2015 год.

    Считаем площадь, не облагаемую налогом для квартир равна 20 м², в соответствии с НК РФ ст. 403, так как региональными властями не предусмотрен иной параметр.

    Значение понижающего коэффициента K = 0,6, так как 2018 год – третий отчетный период.

    1. Находим H1 (вычисляем налогооблагаемую базу с учетом положенного вычета):
    • определяем стоимость 1 м²: 2800000/64=43750 р.;
    • находим цену 20 м², необлагаемые платежом: 43750 × 20 = 875000 р.;
    • определяем налогооблагаемую базу: 2800000 – 875000 = 1925000 р.;
    • рассчитываем H1, с учетом процентной ставки:

    1925000 × 0,1% = 1925 р.

    [2]

    250000 × 0,1% × 1,147 = 286,75 р.

    1. Вычисляем величину налога H (по формуле: H = (H1 – H2) × K + H2):

    (1925 – 286,75) × 0,6 + 286,75 = 1269,70 р.

    Ответ:

    1269,70 р. , необходимо оплатить в ФНС за квартиру площадью 64 м², находящуюся в собственности.

    Пример исчисления для нескольких собственников с предоставлением льгот

    • жилое помещение – квартира, площадью 51 м²;
    • проживает 3 человека: отец, мать и сын;
    • КС – 6 500 000 руб.;
    • ИС – 250 000 руб.;
    • налог рассчитывается за 2015 год;
    • исчисление по кадастровой стоимости – с 2015 г.;
    • налоговые льготы – отец освобожден от уплаты.

    Ставка приравнивается к 0,1%, в соответствии с НК РФ, для жилых помещений, стоимостью менее 500 тыс. руб.

    Так как стоимость имущества ниже 500 тыс. руб., для ИС используется ставка 0,1%, в соответствии с НК РФ. ст. 406.

    За 2014 г. Kд = 1,147.

    Считаем площадь, не облагаемую налогом для квартир равна 20 м², так как региональными властями не предусмотрен иной параметр.

    Значение понижающего коэффициента K = 0,2, так как 2015 г.- первый отчетный период.

    1. Находим H1 (вычисляем налогооблагаемую базу с учетом положенного вычета):
    • определяем стоимость 1 м²: 6500000/51 = 127450,98 р.;
    • находим цену 20 м², необлагаемые платежом: 127450 × 20 = 2549019,60 р.;
    • определяем налогооблагаемую базу: 6500000 – 2549019 = 3950980,39 р.;
    • так как отец имеет налоговую льготу в виде освобождения, необходимо вычислить H1 для доли матери и сына (2/3):

    2/3 × 3950980,39 × 0,1% = 2633,98 р.

    1. Находим значение H2 за 2014 год (отец освобожден, соответственно необходимо рассчитать налог для 2/3):

    250000 × 0,1% × 2/3 = 166,65 р.

    1. Получаем итоговый результат, значение H :

    (2633,98 – 166,65) × 0,2 + 166,65 = 660,12 р.

    1. Изменения размера налога с увеличением К:
    • (2633,98 – 166,65) × 0,4 + 166,65 = 1153,58 р. – за 2016 г.
    • (2633,98 – 166,65) × 0,6 + 166,65 = 1647,05 р. – за 2017 г.
    • 2/3 × 3950980,39 × 0,1% = 2633,98 р. – за 2018 г.

    Ответ:

    660,12 р. , необходимо оплатить в ФНС за квартиру площадью 51 м², находящуюся в собственности 3 человек.

    Еще один вариант, как можно узнать сумму платежа – воспользоваться онлайн калькулятором, предоставленным сайтом ФНС.

    При исчислении налога на имущество физлиц учитывается множество факторов. За основу берутся показатели, установленные на федеральном уровне. Региональные власти могут корректировать значения коэффициентов, но в соответствии с НК РФ. На сегодняшний день осуществляется переход расчета от инвентаризационной стоимости к кадастровой цене объекта недвижимости.

    В целях сглаживания существенной разницы в сумме выплат, государством предусмотрен расчет по формуле, учитывающей оба вида оценки, с применением понижающего коэффициента. С 01.01 2020 на всей территории страны будет применяться методика исчисления по КС.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

    Определение имущественного налога по кадастровой стоимости
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here