Образец договора аренды квартиры с правом выкупа

Описание страницы: образец договора аренды квартиры с правом выкупа - 2020 от профессионалов для людей.

Как заключить договор аренды квартиры с правом последующего выкупа?

Данная схема приобретения жилого помещения мало распространена.

В соответствии с ГК РФ такое соглашение можно составить, прописав в нём условие, что имущество переходит в собственность арендатора, если за время пользования им внесена полная выкупная цена.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Что значит съем квартиры с последующим выкупом? Покупатель жилплощади вначале арендует её у собственника, а вносимая арендная плата считается выплатой в счёт будущей покупки жилья. Этот вариант приобретения идеален для тех граждан, которые не могут сразу скопить достаточную сумму денег для покупки.

Вариант с ипотекой по некоторым причинам им тоже не подходит.

К тому же, чтобы получить ипотечный кредит, нужно накопить немаленькую сумму для первоначального взноса, да и огромные проценты пугают потенциального покупателя.

Аренда с выкупом – идеальный вариант для желающих жить в квартире и при этом выплачивать хозяину плату, которая одновременно является выплатой суммы для её покупки. Это порой единственная возможность иметь жильё, хотя и не полностью в собственности.

Существенное отличие от простой аренды заключается в том, что выплаты постепенно приближают арендатора к возможности иметь данное помещение в собственности. Тогда как простой договор аренды – выбрасывание денег на ветер.

Следовательно, сумма, которую в результате нужно отдать, постепенно уменьшается. Вы не просто платите за аренду, а приближаетесь к моменту владения данной жилплощадью.

Гражданский кодекс РФ Статья 624. Выкуп арендованного имущества

  1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
  2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
  3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Соглашение найма квартиры с последующим выкупом образец.

Вариант заполнения документа между физическими лицами с последующим выкупом образец.

Отличие аренды с выкупом от рассрочки

Аренда с правом выкупа и покупка в рассрочку – разные сделки.

При оформлении покупки в рассрочку собственник остаётся владельцем жилплощади до того времени, пока ему не будет передана вся сумма.

Владелец квартиры в это время может с нею совершать любые сделки. Минус ещё и в том, что уже выплаченная сумма, в этом случае, остаётся у собственника.

Аренда же накладывает обременение на квартиру и ограничивает права собственника при сдаче квартиры таким образом, и даже если он будет расторгнут, все ранее полученные суммы продавцу нужно будет вернуть.

Юридические основы сделки

Законом такой вид соглашения трактуется как смешанная сделка: наём с одной стороны, купля-продажа с другой. Оформить его можно как найм на период выкупа, с включением графика выплат. Или как куплю-продажу, с условием нахождения жилья в ипотеке у продавца до полной выплаты.

О том, как сдавать квартиру, купленную по ипотеке, вы можете узнать из нашей статьи.

Сильные и слабые стороны

У этого редкого на сегодняшний день вида сделки есть как положительные, так и отрицательные стороны.

К минусам её относятся следующие моменты:

  1. Конкретной, закреплённой юридически формы документа по этому виду сделок на сегодняшний день не существует. Они не регламентированы законами РФ.
  2. В ходе процесса вполне возможно изменение первоначальных условий.
  3. Перспектива стать полноправным владельцем удалена на неопределённый срок.
  4. Владелец жилья может взять займ под залог жилплощади. При этом, если арендатор в ней не зарегистрирован, он не сможет наложить запрет на подобную сделку.
  5. Арендатор может быть выселен в любое время.
  6. Собственник может назвать такую цену за жилплощадь, что она превысит цены на недвижимость в долгосрочной перспективе.

В то же время есть ряд преимуществ и положительных сторон:

  1. По сравнению с кредитом на квартиру, суммы арендной платы гораздо ниже.
  2. Арендатору не нужно копить сумму для первоначального взноса по ипотеке.
  3. Будущий владелец квартиры может проживать в ней и ремонтировать её до фактической передачи права собственности.

Риски для продавца и покупателя

Механизмы подобных сделок не проработаны. Кроме того в зависимости от платежеспособности покупателя временные рамки выкупа могут быть довольно большими, и выкупная сумма может на момент переоформления собственности подрасти существенно.

Договор предполагает возможность покупателю отказаться от сделки в любой момент. А вот продавец этого сделать не может, следовательно, он рискует потерять время и остаться с непроданным жильём.

Читайте так же:  Консультация юриста по вопросам гражданства рф

Защититься от этого риска продавец может потребовать невозвратного пятипроцентного залога.

Договор может содержать пункт о том, что часть переданных продавцу денег будет считаться первоначальным взносом.

Но налоги и страховку всё равно платит собственник.

Форма фиксации сделки

При юридическом оформлении сделки составляется соглашение, которое заключается у нотариуса. Сразу после получения его визы, стороны вступают в арендные отношения. Государственными органами определяется вся процедура аренды.

Стороны не могут вносить изменения, так как это будет считаться нарушением закона. Для оформления необходимы документы:

  1. свидетельство на объект;
  2. техпаспорт;
  3. согласие совладельцев (если квартира в совместной собственности);
  4. справка об отсутствии долгов.

Особенности договора

Документ должен обязательно содержать следующие разделы:

  1. Техническое описание объекта. В него включается полная характеристика квартиры.
  2. Описание момента передачи прав собственности. Здесь оговаривается дата окончания периода аренды.
  3. Размер полной стоимости жилья. Цену должен рассчитать профессионал. С его помощью рассчитывается цена с учётом тенденций экономики и прочих факторов увеличения стоимости на момент передачи собственности.
  4. Период действия договора. Он может быть от 1 до 5 лет.
  5. Графики взносов и вариант внесения средств.
  6. Полная выкупная стоимость объекта.
  7. Условия аренды на период действия соглашения.
  8. Ответственность продавца и покупателя (арендатора).

Дополнительными пунктами к договору являются особые условия процедуры передачи квартиры в собственность:

  • по окончании срока аренды;
  • до окончания (если арендатор полностью погасил оговариваемую сумму).

Государственная регистрация

Данный вид аренды госорганами не регистрируется, так как фактического изменения собственника нет. Для вступления его в действие достаточно оформления при помощи нотариуса.

Процедура регистрации в Росреестре проводится по окончании его действия.

Если собственник не производит данное действие в оговоренные договором сроки, проблема решается в суде.

[1]

Что делать с изменением стоимости жилья?

Поскольку договор является долгосрочным, цена на жильё на момент его окончания может измениться. Скорее всего, произойдёт существенное подорожание. В связи с этим пункт, соответствующий этим условиям, обязателен для внесения в документ.

Все нюансы необходимо оговаривать совместно. Возможно, цена будет неизменной, несмотря на повышение общей стоимости жилья (это также должно быть прописано в документе).

Но скорее всего индексация платы, в зависимости от колебаний рынка будет заложена в договор.

При любом раскладе, пункты соглашения, принятые на момент подписания, нельзя менять.

Именно это и составляет риски и продавца, и покупателя.

[3]

Несколько советов юристов

Специалисты советуют внимательно отнестись к личности продавца при составлении подобных договоров. Как отмечалось ранее, тщательно нужно просчитать выкупную стоимость.

Продавец может поставить условие увеличение стоимость для покрытия расходов на налоги и страховку. Поскольку именно он должен выплачивать эти суммы до момента окончания действия договора.

Отличие от коммерческого найма

Коммерческий найм предполагает составление договора на срок от 1 до 5 лет. Объектами в данном случае служат квартиры, принадлежащие городу. В отличие от социального найма, подобное жильё предоставляется по коммерческим ценам. Ещё одно отличие состоит в возможности выкупа жилья у государства для оформления его в собственность.

[3]

Подобное жильё предоставляется отдельным категориям граждан по городским программам (очередники, молодые семьи, переселенцы). В связи с этим для каждой категории имеются свои условия предоставления жилья и его выкупа по окончании срока коммерческого найма.

От аренды с последующим выкупом найм отличается тем, что заключается с государством, а не с частным лицом. Это служит своеобразной защитой для приобретателя.

Но в то же время при заселении в жильё по коммерческому найму, граждане должны внести треть стоимости единовременно.

При аренде жилья у частника такой необходимости нет.

Перед заключением любого долгосрочного соглашения покупателю следует просчитать и тщательно взвесить все плюсы и минусы сделки.

Юридически грамотные и экономически выгодные действия приблизят вас к заветной цели – приобретению собственного жилья.

Об альтернативных программах приобретения жилой недвижимости по договору коммерческого найма с правом выкупа вы можете узнать из видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

Образец договора аренды квартиры с правом выкупа


Представляем вашему вниманию образец заполнения договора аренды квартиры или другого жилого помещения с правом последующего выкупа.

Договор составляется в трех экземплярах.

Скачать образец договора вы сможете по ссылке в конце статьи.

Образец договора

«____»_____________ 2015 года

2. Передаваемая квартира находится в собственности Арендодателя, что подтверждено _______________________________________________________________________ (реквизиты регистрационного свидетельства на квартиру или иного правоустанавливающего документа).

3. Квартира передается для владения и пользования от Арендодателя к Арендатору на _____________ (арендные сроки: количество месяцев или лет) с ______________________ (конкретная дата передачи либо указание момента (например, с момента оформления Соглашения или составления акта приема-передачи).

4. Арендные платежи за весь срок аренды помещения устанавливаются соглашением Сторон в размере ____________ рублей.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Платежи выплачиваются следующим образом: сразу при оформлении Соглашения Арендатор перечисляет на расчетный счет Арендодателя ____________ рублей. Остальные денежные средства, подлежащие выплате по Соглашению, в размере ____________ рублей Арендатор наличными денежными средствами выплачивает Арендодателю по __________ руб. ежемесячно. Выплаты производятся не позже 15 числа каждого календарного месяца, следующего за месяцем заключения Договора.

Читайте так же:  Независимая экспертиза автомобильных шин

5. Расходы на содержание квартиры и коммунальные платежи в вышеуказанную сумму арендных платежей не включаются и самостоятельно платятся Арендатором.

Вопросы аренды дома по договору с возможностью выкупа в будущем

У многих семей на сегодняшний день не имеется возможности приобрести жилье сразу, и они вынуждены его снимать.

Как один из альтернативных вариантов – это аренда жилого помещения с возможностью выкупа в будущем.

Данным правом может воспользоваться любой гражданин РФ. Но для того, чтобы не было обмана ни со стороны арендатора, ни со стороны арендующего, обязательно, между ними должен быть составлен договор.

Что нужно знать, чтобы оформить договор аренды жилья с последующим выкупом?

Действительно, как вариант приобретения жилья в собственность целесообразно воспользоваться данным вариантом.

Нужно отчетливо себе представлять то, что, подписывая договор аренды квартиры с последующим выкупом, сторона арендаторов на ежемесячной основе, кроме выплат за съем дома должна осуществлять оплаты по погашению оговоренной стоимости жилища.

Сумму следует оговорить сразу, и она не должна меняться, поэтому стоит правильно оговаривать все аспекты.

Правом обеих сторон является то, что документ может быть составлен самостоятельно, используя образец, но учитывая всевозможные жизненные ситуации, в целях обеспечения собственного спокойствия все же следует обратиться к юристу.

Только специалист может правильно составить документ без ущемления прав каждой стороны, поскольку этот человек не является заинтересованным лицом.

В любом случае, в независимости от того составляется договор на самостоятельной основе или с помощью юриста, нотариуса каждой из сторон понадобится следующий ряд документации:

  • документы, удостоверяющие личность, как арендатора, так и человека, сдающего в найм свое жилье;
  • документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;
  • технический паспорт на квартиру (дом);
  • согласие супруг (супругов) обеих сторон на совершение сделки.

В случаях предоставления вышеперечисленного списка документации, оформление договора не займет много времени. Но при этом также нужно знать, что государство выдвигает свои требования на те дома, которые могут быть сданы в аренду с последующим выкупом.

К ним относятся следующие:

  • жилой дом не может находиться в аварийном состоянии;
  • сама постройка не должна быть выполнена из дерева;
  • в районе арендуемого жилого помещения должны находиться: автобусные остановки (хотя бы одна), детские учебные учреждения;
  • размеры кухни в доме не должны быть менее 6 квадратных метров.

Особенным моментом, следует отметить, что правом расторгнуть договор аренды дома при несоблюдении прописанных в нем правил могут воспользоваться обе стороны. Это может происходить чаще всего в следующих случаях:

  • если не произведена ежемесячная выплата по приобретению жилого помещения;
  • при увеличении оговоренной суммы стоимости жилья.

В любом случае при расторжении договора арендатору должна быть выплачена вся сумма погашения долга по приобретению собственного жилого помещения.

При согласии обеих сторон для обращения за помощью к специалисту, требуется прибыть в указанный срок со всеми подготовленными документами. После чего юрист предоставит образец составленного договора аренды, если обе стороны будут согласны, то документ будет подписан.

В случаях несогласия с каким-либо пунктом не стоит полагаться на авось, нужно воспользоваться своим правом и высказать свое мнение, и специалист будет обязан внести корректировки.

После подписания договора он обязательно должен быть зарегистрирован, в противном случае, человек сдающий в аренду жилье может сказать в случаях сложившихся разногласий, что никакого документа не составлялось, а бумага, которая предоставляется арендатором – это всего лишь образец. И тогда доказать факт найма жилья с последующим выкупом будет гораздо сложнее.

Образец для составления документа

Воспользоваться правом для составления договора аренды на дом может каждый, используя ниже предлагаемый образец за основу, но обязательно следует внести свои корректировки.

Договор аренды дома с последующим правом выкупа

№ _____ от «__»__________2016 года

Я, Алтуев Илья Степанович, 05.03.1985 г.р., зарегистрированный по адресу: (указывается полный юридический адрес согласно паспортных данных), паспорт: (серия, номер, когда выдан и каким органом, код подразделения), в последующем «Арендодатель» и Веретенников Алексей Дмитриевич, 17.01.1990 г.р., зарегистрированный по адресу: (указывается полный юридический адрес), паспорт: (указать полные паспортные данные), в последующем «Арендатор», заключили настоящий договор о ниже следующем.

8.1. Со стороны арендатора.

  • При не предоставлении жилого помещения в оговоренные соглашением сроки.
  • В случаях выявления отрицательных сторон предоставляемого жилого помещения, которые до проживания выяснить было не возможным.
  • При увеличении суммы стоимости жилья указанной выше в настоящем соглашении.
  • Со стороны арендодателя.
    • При использовании арендатором жилого помещения не по назначению.
    • В случаях не надлежащего ухода за домом.
    • При отсутствии своевременной оплаты в течение 30 дней.
    • Если арендатор не оплачивает коммунальные услуги в занимаемом помещении.
    • При нарушении арендатором любого из пунктов настоящего соглашения.
  1. В случаях, если не было нарушений, указанных в пункте 8 данного соглашения ни одной из сторон, данный договор, может быть расторгнут только по обоюдному согласию указанных в соглашении лиц.
  2. Составленное соглашение вступает в силу с момента его подписания и подлежит регистрации в Росреестре.
  3. Настоящее соглашение составлено в 3 экземплярах, один из которых передан в Росреестр, а два других находятся на руках у арендодателя и арендатора в количестве по одному договору.

«___»__________2016 год ______________ (Алтуев И.С.)

«___» __________2016 год ________ (Веретенников А.Д.)

Каким бы способом человек не решил приобрести в свою собственность жилое помещение, следует помнить о том, что сделать это нужно законным образом.

Читайте так же:  Паевые инвестиционные фонды сбербанка

Договор аренды с последующим выкупом

Договор аренды имущества с последующим выкупом является достаточно сложным документом с точки зрения юриспруденции. В нашей статье мы подробно расскажем о том, как правильно оформить договор аренды квартиры, автомобиля и другого имущества, какие сведения в него следует внести и другие нюансы.

У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость. В этом случае можно поступить просто – оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические. При составлении типового договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать:

Важно! Внести выкупную стоимость имущества является для арендатора правом, а не обязанностью, то есть арендатор может просто платить арендную плату и в последующем не выкупать имущество.

Договор аренды жилья с последующим выкупом

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом – достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Особенности аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом – есть сочетание соглашений об аренде и купле-продажи недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов.

Важно! Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения – родственниками, друзьями и т.д., что позволит в случае возникновения спора урегулировать его мирным путем, без судебного вмешательства.

Особое внимание в договоре занимает установление выкупной цены за квартиру, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон. Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу.

Важно! Собственником жилья арендатор сможет стать только после выплаты всей суммы стоимости жилого помещения, до прекращения действия договора он является всего лишь нанимателем жилья, и в случае возникновения ситуации, связанной с расторжением договора, уплаченные суммы не возвращаются – они приравниваются к арендной плате и не подлежат возмещению.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: основные нюансы

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется договор только в момент перехода права собственности от наймодателю к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения:

  • Полное описание предмета договора – адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование.

Важно! Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности. То есть, даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.

  • Переход права собственности по договору– этим моментом может быть либо прекращение договора либо истечение действия договора – факт выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности.
  • Цена аренды жилья и выкупная стоимость – без указания данных сведений договор будет считаться незаключенным.
  • Сроки и порядок оплаты – одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако, лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья.

Важно! Рекомендуется производить все оплаты по договору через банк (счет для оплаты может быть указан в договоре), что в последующем станет доказательством осуществления платежей.

  • Положения об аренде квартиры – данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению.
  • Ответственность сторон – еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения договора может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в договор включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

Скачать Договор аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Как и при составлении договора о купле-продаже автомобиля, прежде чем перейти непосредственно к заключению договора арендодателю транспортного средства рекомендуется тщательно ознакомиться со всеми техническими характеристиками авто, в том числе, сверить номера двигателя и кузова с документами. В договоре все характеристики нужно указать предельно точно и подробно, чтобы в дальнейшем не было сомнений, что это именно тот автомобиль, а не какой-то другой. В договоре аренды транспортного средства с последующим выкупом обязательно должен быть пункт о том, что автомобиль может быть передан в собственность арендатора. Часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность передачи права собственности арендатору по истечению срока аренды или до наступления определенных условий, имеющихся в договоре.

Важно! Плата в счет аренды, вносимая арендатором, является арендной платой и оплатой выкупной стоимости автомобиля. В случае расторжения договора до окончания его действия или без полной выплаты выкупной цены, арендатор не вправе требовать выплаченной суммы, поскольку она является платой за право пользование и владение автомобилем.

Как составить договора аренды авто с последующим выкупом

В целом такой документ мало чем отличается от подобного договора относительно объектов недвижимости, но некоторые нюансы присутствуют. По договору арендодатель передает во временное пользование автомобиль арендатору за арендную плату, при этом стороны могут быть как физические лица, так и юридические. Предметом договора являются характеристики, определяющие конкретный автомобиль. Транспортное средство передается арендатору по акту приема-передачи, где фиксируются характеристики автомобиля, возможные недостатки и отсутствие претензий. Обязательно в разделе о предмете договора следует указать:

  • выкупную стоимость транспортного средства, определенную сторонами по согласованию;
  • право арендатора на выкуп автомобиля;
  • порядок расчетов и передачи права собственности на авто арендатору.
Читайте так же:  Открытие наследственного дела у нотариуса

Какие документы необходимы для заключения договора:

  1. Для граждан – паспорт и документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания.
  2. Для организаций – документы, удостоверяющие личность руководителя компании или его представителя, учредительные документы организации.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как составить договор аренды квартиры с последующим выкупом: 11 главных правил

Договор аренды жилья с последующим выкупом — довольно специфичный документ. Он совмещает в себе черты договора найма жилья и купли-продажи недвижимости. Поскольку согласно документы фактическая покупка квартиры состоится в будущем, обе стороны несут значительные риски.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Необходимость застраховаться от неожиданностей и предусмотреть многие детали объясняет сложную структуру договора и его непопулярность, когда сделка производится между малознакомыми людьми.

Суть договора аренды с последующим выкупом

Договор аренды с последующим выкупом близок к договору лизинга. Только в последнем случае речь идет о транспорте или оборудовании, а в первом — о жилой недвижимости.

Фактически документ является неким гибридом двух совершенно разных соглашений, предусматривающих различные правоотношения между сторонами.

На первом этапе действуют положения о найме жилого помещения, согласно которому стороны именуются «арендодатель» и «арендатор».

При этом аредатор выплачивает определенную сумму хозяину квартиры за право пользования помещением. Вместе с этим он частично выкупает жилплощадь, то есть вносит единоразовые платежи — примерно как при рассрочке.

После того, как стоимость квартиры будет полностью выплачена, в действие вступает вторая часть договора — купля-продажа недвижимости.

На этом этапе считается, что стороны — «покупатель» и «продавец» — уже рассчитались между собой, и долговых обязательств между ними нет. Продавец должен будет без лишних проволочек передать покупателю квартиру.

В законодательстве такой договор не предусмотрен, что вызывает определенные трудности при его составлении, а также при использовании.

Например, не всегда ясно, в какой момент договор необходимо регистрировать в Регистрационной палате и каким именно образом. Есть два варианта:

  • вначале зарегистрировать его как договор аренды, а после того, как произойдет фактическая передача квартиры после уплаты всей суммы, зарегистрировать как куплю-продажу;
  • изначально зарегистрировать как куплю-продажу, но с обременением в пользу продавца до момента выплаты залоговой стоимости имущества.

В любом случае, схема оплаты и дальнейшей регистрации договора должны быть отражены в документе.

Преимущества и недостатки договора аренды с последующим выкупом

Составление соглашения может быть выгодно по ряду причин:

  • покупатель получает фактически рассрочку, что позволяет ему постепенно оплатить стоимость квартиры, не прибегая к банковскому займу и переплате;
  • продавец получает источник пассивного дохода в виде систематической арендной платы;
  • стороны могут вести расчет по удобной для них схеме, с возможными отсрочками или, напротив, уплатной сверх оговоренной ежемесячной суммы;
  • связывание покупателя и продавца договоренностью страхует от умышленного нанесения вреда имуществу, гарантирует неприкосновенность жилища.

Но вместе с выгодами договор имеет и определенные недостатки. Большинство вызвано с рисками, на которые сторонам приходится соглашаться.

Аренда квартиры с последующим выкупом: риски сторон

Так как переход права собственности на квартиру должно произойти не в момент регистрации договора, а после уплаты всей суммы, то стороны сильно рискуют.

Риски продавца

Какие риски придется принять на себя продавцу:

  • Если недвижимость сильно подорожает в цене, он упустит выгоду. Договор заключается с отсрочкой платежа на длительный срок — возможно, 5-10 лет, за это время цена квадрата может подскочить на 15-20% в стоимости, при этом цена квартиры останется такой же, как была указана в договоре.
  • Покупатель может использовать арендованную квартиру не по целевому назначению — например, использовать ее для ведения коммерческой деятельности или сдавать в поднаем.
  • Рост коммунальных платежей и налогов на собственность может со временем свести на нет прибыль от установленной арендной платы. Этот риск, конечно, обычно нивелируется за счет договоренности о тарификации взносов в соответствии с экономической ситуацией.
Читайте так же:  Как разделить земельный участок с домом, чтобы продать свою долю наследства

Риски покупателя

Покупатель в данной ситуации рискует не меньше продавца:

Структура договора аренды квартиры с последующим выкупом

Определенную структуру документа диктует конкретная ситуация.

Поскольку закон не регулирует нормы составления договора аренды с выкупом квартиры, то опираться приходится на требования, предъявляемые к соглашению о социальном найме и купле-продажи объектов недвижимости.

Основные пункты договора аренды с последующим выкупом

  1. Реквизиты сторон и их наименование. Обычно их именуют «продавец» и «покупатель», реже — «арендатор» и «арендодатель», при этом оба эти наименования не отображают сути договора, так как на разных стадиях соглашения роли меняются. Опытные юристы рекомендуют просто именовать участников сделки «Сторона 1» и «Сторона 2», при этом в преамбуле необходимо расписать роль каждого из них.
  2. Описание объекта недвижимости. Требуется указать технические характеристики квартиры и дома, в котором она расположена. Не лишним будет упомянуть документы, на основании которых продавец имеет право на распоряжение недвижимостью.
  3. Стоимость договора. Проще говоря — сколько денег покупатель должен перечислить продавцу за квартиру (исключая арендную плату). Для определения стоимости жилища можно заказать экспертную оценку.
  4. Схема оплаты. Необходимо расписать, в какое время (ежемесячно, ежегодно) и какими суммами покупатель будет выкупать квартиру у продавца. Также здесь нужно указать максимальный срок, в течение которого вся сумма должна быть выплачена. Подтверждающим документом о приеме денег будет расписка продавца. Покупатель должен хранить все расписки — впоследствии они станут основанием для требования прав на квартиру.
  5. Момент регистрации перехода права собственности. Обычно его «привязывают» к моменту перечисления последнего платежа, но это может быть конкрентая дата или наступление определенного события.
  6. Положения об арендной плате. Здесь необходимо указать размер аренды, порядок оплаты коммунальных услуг, права арендатора, ответственность за ненадлежащее содержание жилища и т.д. Важный момент: нужно обговорить, входит ли арендная плата в зачет стоимости жилища. Обычно эти два платежа разводят, но не лишним будет акцентировать на этом внимание — во избежание споров.
  7. Тарификация. Так как договор заключается на продолжительный срок, и за это время цена квартиры может подрасти, в текст документа по соглашению сторон могут быть включены положения о тарификации стоимости квартиры и аренды. Обычно она равна годовой инфляции.
  8. Ответственность за неисполнение условий договора. Особо следует обговорить, какую ответственность несет продавец, если он решил не исполнять свои обязательства — а именно: продавать квартиру. Он должен вернуть все уплаченные покупателем средства и пени.
  9. Условия расторжения договора. Например, если покупатель не вносит арендные платежи или отказывается уплачивать очередной взнос за квартиру, продавец имеет право без последствия для себя расторгнуть соглашение.
  10. Форс-мажоры. В число форс-мажоров обязательно следует включить смерть одного из участников сделки. Не лишним будет назначить правопереемников договора, предварительно заручившись их согласием.
  11. Страховка. Если сделку решено застраховать в одном из агентств, в договор нужно внести соответствующие положения.

Аренда квартиры с последующим выкупом

Какие нужны документы?

Так как договор предполагает собой сложную структуру, то для его составления потребуется немало бумаг:

  • паспорта участников сделки;
  • нотариально заверенное согласие супругов на заключение подобной договоренности;
  • свидетельство о заключении брака;
  • кадастровый паспорт и техплан квартиры;
  • свидетельство о регистрации права на продаваемую «недвижку»;
  • договор, дающий право на квартиру;
  • сберкнижка или номер расчетного счета для перевода денег;
  • оценка стоимости квартиры;
  • справка из Росреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
  • справка из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.

Полный набор документов подскажет юрист, который возьмется за оформление договора. Возможно, что в процессе согласования деталей понадобятся еще какие-то бумаги.

Как платить?

Как уже говорилось выше, обычно арендные платежи и взносы за квартиру платятся отдельно.

Основные варианты оплаты

  • наличными со взятием расписки;
  • банковскими или электронными платежами с получением чека и указанием цели перевода денег;
  • перечислением денег на специальный счет, «замороженный» до момента оформления права на квартиру (например, с помощью банковского аккредитива).

Деньги за аренду и за взнос лучше посылать различными траншами с указанием цели платежа. Тогда у продавца не возникнет соблазна подменить один платеж другим и потребовать непредусмотренной суммы.

Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

Бесплатная консультация

Бесплатная консультация

One thought on “ Как составить договор аренды квартиры с последующим выкупом: 11 главных правил ”

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Доброе утро!мы хотим оформить аренду с правом выкупа.как это сделать,чтобы все было законно?

Образец договора аренды квартиры с правом выкупа
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here