Коммерческая ипотека — чем рискует заемщик

Описание страницы: коммерческая ипотека - чем рискует заемщик - 2020 от профессионалов для людей.

Основные риски заемщика при ипотечном кредитовании

Заключая кредитный договор, заемщик должен правильно оценить свои финансовые возможности, поскольку он принимает на себя долгосрочные обязательства своевременно погашать задолженность по основному долгу и проценты за пользование кредитом. При принятии решения заемщику целесообразно также учитывать следующие риски.

1.Риск потери/снижения доходов. Данный риск обусловлен потерей работы, снижением заработной платы, повышением расходов заемщиков, потерей дохода вследствие утраты трудоспособности. Данный вид риска минимизирован требованием кредитора, ограничивающим отношение ежемесячных платежей заемщика по ипотечному кредиту, включая платежи по другим кредитам и обязательствам, к ежемесячному доходу заемщика величиной 45%. В целях комплексной защиты заемщику рекомендуется заранее застраховать свою жизнь и здоровье заемщиков (впоследствии за счет страховки может быть осуществлено погашение кредита).

2.Валютный риск. Если кредит взят в иностранной валюте, а доходы заемщик получает в рублях, существует риск того, что в результате роста стоимости валюты кредита по отношению к рублю платеж по кредиту станет слишком большим. Поэтому рекомендуется брать кредит в той валюте, в которой вы получаете основной доход.

3.Процентный риск. Если процентная ставка по кредиту «плавающая», то возможно увеличение платежа по кредиту в результате роста индекса, к которому привязана ставка. Поэтому при кредитах с плавающей ставкой рекомендуется выбирать ипотечные программы, по которым плавающая ставка имеет минимальные и максимальные ограничения.

4.Риск падения стоимости залога. Если рыночная стоимость заложенного жилья значительно снизилась (например, во время кризиса), то при возникновении у заемщика финансовых затруднений и продажи заложенного жилья, полученной суммы может не хватить на погашение задолженности по кредиту. При этом в ряде случаев заемщик может остаться еще и должным кредитору. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, рекомендуется застраховать свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту.

5.Риск дефолта и выселения. У любого заемщика могут возникнуть непредвиденные затруднения с погашением кредита. Важно понимать, что в случае отсутствия у заемщика возможности оплачивать кредит сегодня и в ближайшем будущем залоговое жилье может быть продано с торгов с целью погашения накопившейся задолженности по кредиту. Для того, чтобы минимизировать задолженность, оптимизировать процесс ее погашения и сохранить жилье, заемщику необходимо оперативно обратиться к кредитору за реструктуризацией задолженности, либо на этапе получения кредита оформить страховое обеспечение для снижения долговой нагрузки.

6.Риск утраты предмета залога. Приобретая недвижимость, существует риск того, что предмет залога (жилое помещение) может быть уничтожен, или поврежден (пожар, залив, взрыв и т.д.), что является основанием для предъявления кредитором требования о полном досрочном погашении ипотечного кредита (займа). В целях минимизации указанного риска законодательством установлено требование об обязательном страховании залогодателем предмета залога. Получение ипотечного кредита (займа) требует своевременной оплаты страховой премии.

7.Риск утраты права собственности на предмет залога (жилое помещение). При покупке недвижимости существует риск того, что сделку признают недействительной или незаконной в связи с тем, что при ее заключении были нарушены права законных собственников или тех, кто имеет право на эту недвижимость (несовершеннолетний ребенок, наследник умершего собственника), либо право собственности прекратится на часть предмета залога (жилого помещения) или долю в праве собственности на предмет залога (жилое помещение) в связи с разделом общего имущества супругов. В этом случае нет гарантии, что продавец вернет уплаченную за недвижимость сумму. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, рекомендуется застраховаться от риска утраты права собственности на имущество (страхование титула).

8.Риск при участии в долевом строительстве. В случае участия заемщика в долевом строительстве основным видом риска является риск не завершения или несвоевременного завершения строительства жилого дома. Этот риск частично оправдан тем, что цена жилья в период строительства зачастую ниже, чем после его окончания. Выполнение застройщиками требований ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» гарантирует максимальную защиту интересов заемщика, приобретающего жилье путем заключения договора участия в долевом строительстве. Рекомендуется приобретать жилье, строительство которого осуществляется в рамках вышеуказанного закона.

Ипотечные риски

Как это ни удивительно, но ипотека в России считается делом достаточно рискованным. Причем как для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. В первую очередь к ним можно отнести несовершенство нашего законодательства, требующего серьезного совершенствования в некоторых юридических аспектах.

Накладывает свой отпечаток и экономическая нестабильность, тянущая за собой «плавающие» банковские процентные ставки и непредсказуемые скачки курса рубля. Знание всех возможных рисков в этой области, конечно, не освободит ни заемщика, ни кредитора от возможных последствий, зато поможет более точно оценить собственные возможности. И, что самое главное, заранее от них по максимуму застраховаться.

Риск изменения процентных ставок

Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (он досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку).

В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение всего срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита.

Читайте так же:  Образец договора купли-продажи объекта недвижимости

Для того чтобы застраховать себя от подобного рода явлений, связанных с ростом инфляции, банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется «плавающая» процентная ставка, рассчитанная на базе так называемой ставки LIBOR, т. е. процентной ставки Лондонской международной биржи.

Однако переменные процентные ставки не всегда способны верно отражать уровень инфляции, а кроме того, они достаточно сложно рассчитываются. Поэтому для повышения привлекательности такого рода кредитов процентные ставки по ним устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.

Рыночный риск

Этот вид риска может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это плохо, так как, приобретая в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость по крайней мере не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата за квартиру будет слишком велика.

Кредитор при резком снижении цен на жилье также испытывает неудобство, так как не может компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

Риск изменения валютного курса

Этому риску подвергаются заемщики. Происходит это из-за того, что на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в долларовом (а равно в евро) исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал.

Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и на погашение кредита, от возможных резких колебаний валютного курса достаточно сложно. С этой задачей при необходимости лучше могут справиться специальные брокерские фирмы.

Риск неплатежа

Риск неплатежа (или кредитный риск) — это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика.

При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, т. е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика.

Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25–45%. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога — 50–85% и т.д.

Все это делается потому, что залог квартиры в России значительно снижает риск невозврата кредита, но не стопроцентно. Это связано с действующим в России гражданским законодательством, в соответствии с которым практически невозможно выселить должников из квартиры, если она является их единственным жильем.

Риск ликвидности

Этот вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.

Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним.

Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями.

Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Риск утраты трудоспособности

Этот риск, напротив, относится только к заемщику. В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации.

Ситуация и впрямь драматическая: человек добросовестно платил по кредиту, часть суммы уже погасил, и вдруг — несчастный случай. По правилам, банк должен его выселить в квартиру из резервного фонда, а это означает, что человек из нормальной квартиры должен будет переехать, например, в общежитие гостиничного типа. С любой точки зрения это несправедливо. Чтобы избежать этого, при выдаче кредита банки требуют страхования заемщика от этого риска.

Риск досрочного погашения кредита

Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке.

Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

[3]

Имущественные риски

Помимо рисков кредитора и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.

Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.

Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.

Страховка наиболее вероятных рисков

На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в обязательном порядке три основных риска. Первый — это жизнь и здоровье заемщика, второй — риск утраты или повреждения объекта залога, третий — риск утраты или ограничения права собственности на объект залога (титульное страхование).

Читайте так же:  Круглосуточная консультация юриста онлайн и по телефону бесплатно

Затраты по ипотечному страхованию несет заемщик, и они составляют в среднем около 1,5% стоимости кредита.

Тариф по страхованию жизни и здоровья зависит от многих показателей, прежде всего от возраста заемщика. Обычно суммы составляют для заемщиков в возрасте 18 лет — 0,37%, тогда как для заемщиков 60 лет — 3,44% страховой суммы в год.

Остальные два вида рисков страхуются по фиксированному тарифу. По страхованию риска утраты или повреждения недвижимого имущества сумма составляет порядка 0,28%, а по титульному страхованию — 0,37% страховой суммы в год.

Комментарии

Евгений Михаленков, начальник отдела маркетинга и аналитических исследований компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

[2]

Есть определенный риск невозврата кредита, но на самом деле банки себя от этого риска всячески страхуют. Плюс к этому банки не дают кредит на определенный тип жилья, который они считают неликвидным, чтобы не столкнуться с проблемой нереализации, если придется возвращать кредит путем продажи заложенного имущества. А самый большой риск заемщика. от него не зависит. Общая нестабильность в нашей стране — это единственный риск. На самом деле риск потери работы для нормального специалиста невелик. Курс доллара может отразиться на заработной плате. Это не глобальный риск, но это неприятно. Нестабильность — главное, что мешает ипотеке.

Алексей Годованец, заместитель управляющего КБ «Москоммерцбанк»:

Основной риск для банка при ипотечных сделках — риск неплатежеспособности заемщика. Действующее на данный момент законодательство делает для банка достаточно затруднительным выселение жильца из квартиры. Хотя и существует договор о возможности принудительного выселения неплательщика в случае, если он покупал квартиру на деньги банка. Банк, который занимается ипотечным кредитованием, может столкнуться с невозможностью рефинансировать свои пассивы. Это проблема банка. И по мере того как все больше банков будут получать хороший рейтинг, выходить на международный уровень и привлекать длинные деньги, этот риск будет снижаться. Естественно, существует риск самого рынка недвижимости. Так как ипотечные кредиты обеспечены залогом жилья, то при резком кризисе рынка недвижимости может возникнуть риск стоимости залога. Что же касается риска самого клиента, то первый и самый главный риск — это риск потерять квартиру в случае потери своей платежеспособности.

Ирина Дуденко, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Московского кредитного банка:

Риски ипотечного кредитования присущи больше банкам, так как кредитная организация рискует куда больше, вверяя свои деньги, чем заемщик, который приобретает квартиру, не раз проверенную на наличие необходимых регистрационных документов и застрахованную на случай неспособности заемщика выплачивать кредит. Все шаги по легализации и страхованию сделки обеспечивают уверенность заемщика в том, что в дальнейшем она не будет аннулирована. Единственный риск для заемщика — это возможность потери стабильного дохода, который способен обеспечивать ему непрерывное погашение кредита. К сожалению, нынешняя ситуация в стране пока не дает стопроцентной уверенности в завтрашнем дне.

Коммерческая ипотека — чем рискует заемщик?

Коммерческая ипотека набирает все большую популярность на территории Российской Федерации. Все больше людей, не сумев найти себе высокооплачиваемую работу, решаются рискнуть и заняться собственным бизнесом. Но для старта амбициозных проектов далеко не каждый располагает нужной суммой. Поэтому приходится обращаться за помощью к финансовым учреждениям, готовым предоставить заемные средства.

При этом данное предложение является привлекательным еще и в том плане, что клиент в случае провала затеи и невозможности обеспечивать свой долг, рискует потерять лишь купленную в кредит недвижимость. Если заемщик не может погасить свою задолженность, объект просто переходит в собственность банка и будет реализован на аукционе, чтобы контора смогла вернуть себе затраченные средства. Разница будет возвращена клиенту в полном объеме.

Что представляет собой программа ипотечного кредитования коммерческой недвижимости?

Ипотека коммерческой недвижимости несколько отличается от аналогичных жилищных программ. Самое большое отличие будет в диапазоне возможных сумм займа. Они могут быть от 1 до 100 миллионов рублей, что является просто невероятными цифрами. Но не стоит этому сильно удивляться. При покупке хорошего производственного помещения и при правильной организации выпуска продукции, можно без проблем обеспечивать себе ежегодную чистую прибыль более 1 миллиарда рублей.

Так что все зависит от наличия у заемщика предпринимательского таланта. Если он есть, и удача будет сопутствовать, то проблем с возвратом долга и получением собственной прибыли не возникнет.

Также банки предлагают полугодовую отсрочку платежей со дня оформления договора. Это делается с целью, чтобы начинающий предприниматель успел стать на ноги и начать успешно продвигать свой бизнес. Отрезка в 6 месяцев должно вполне хватить, чтобы появились первые стабильные вливания. Если же этого времени не хватило, стоит постараться привлечь инвесторов со стороны, которые помогут за определенный процент акций или другие выгоды, обеспечивать долг владельца бизнеса, пока он сам не будет в состоянии это делать.

В жизни возникают всякие ситуации, когда даже самый хороший проект по непонятным причинам не может раскрутиться. Поэтому в привлечении дополнительных средств для обеспечения коммерческой ипотеки в банке нет ничего страшного. Если есть уверенность, что бизнес все-таки начнет приносить хорошую прибыль, тогда стоит рискнуть. В конце концов, всегда можно будет выкупить свои акции или долю бизнеса назад. А вот если вовремя не заплатить по кредиту, то вся мечта может рухнуть в одночасье.

[3]

Условия выдачи займов на приобретение коммерческой недвижимости

Ипотека под коммерческую недвижимость выдается в основном крупными банками, так как мелкие учреждения не могут себе позволить тратить на одного клиента столь значительную сумму. У них тоже имеются соответствующие программы, но размер займа по ним будет небольшим. Максимальный срок возврата долга обычно составляет 10-15 лет. Процентная ставка находится на уровне 15-20%, причем, чем больше срок кредитования, тем выше проценты по займу.

Видео удалено.
Читайте так же:  Какой должна быть доплата к пенсии за северный стаж
Видео (кликните для воспроизведения).

Поэтому выгоднее будет взять кредит на небольшой срок и запустить собственное производство. Затем при необходимости расширения лучше оформить еще один краткосрочный заем. Купить в ипотеку коммерческую недвижимость можно по очень выгодной цене. Для этого стоит найти реестр обанкротившихся фирм, которые за бесценок распродают свои активы, чтобы рассчитаться с долгами по зарплате и другими имеющимися задолженностями. Получить доступ к данной информации можно в открытых источниках на общегосударственных или федеральных сайтах.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса также возможна, но максимальная сумма займа будет ограничена. Можно договориться с банком вместо первого взноса оставить в залог какое-либо личное имущество, но не каждое финансовое учреждение пойдет на этот шаг из-за необходимости оформления целого пакета дополнительных документов.

Тем более, что крупные конторы не испытывают дефицита в клиентах и им не нужно искать различные ухищрения для отвоевания своей доли рынка. В любом случае для старта бизнеса мало приобрести недвижимость. Нужно еще нанять рабочих, закупить сырье и производственное оборудование. Так что открыть свое дело вообще без личных сбережений не получится. Разве что договориться с кем-нибудь из знакомых об организации бизнеса на двоих, когда один партнер обеспечивает помещения, а второй — все остальное.

Как и где оформить ипотеку?

Коммерческая ипотека выдается физическим и юридическим лицам. Узнать об условиях получения займа можно непосредственно в отделении выбранного банка или на официальном сайте при помощи формы обратной связи. В любом случае практикуется индивидуальный подход к каждому клиенту, независимо от его юридического статуса. Все указанные в программах условия носят ознакомительный характер и практически никогда не совпадают с реальными значениями.

Например, ипотека в ВТБ24 при условии ее оформления одним из постоянных клиентов будет выдана по тарифам, которых вообще не найти на сайте. Сами льготы будут зависеть от многих факторов, среди которых длительность сотрудничества, финансовые обороты между банком и клиентом и другие сопутствующие моменты.

Есть выгодные предложения по коммерческой ипотеке и в Сбербанке, да и в любом другом финансовом учреждении, которое дорожит своей репутацией и настраивает клиентов длительное сотрудничество.

Ипотека для учредителя ООО

Поэтому когда владелец компании обращается за ипотекой для личных целей, могут возникнуть сложности в получении необходимой суммы от банка. О юридических нюансах и подводных камнях ипотеки для учредителей ООО расскажем далее.

Как банки оценивают платежеспособность учредителей ООО

Рядовому гражданину со средним уровнем дохода получить жилищный заем проще, чем должностным лицам. Есть несколько причин, которые усложняют оформление ипотеки для владельцев и совладельцев бизнеса:

  • сложность проверки уровня дохода. Даже наличие положительных тенденций в налоговой отчетности и долгосрочных контрактов не гарантирует одобрения заявки;
  • если официальный доход значительно отличается от неофициального, банк может не поверить в надежность заемщика;
  • в случае банкротства ООО долги фирмы могут быть взысканы за счет продажи с торгов имущества учредителей, что является дополнительным риском для банка, который является залогодержателем ипотечной недвижимости.

Ипотека для учредителей ИП

Последняя причина — наиболее весомая. Действительно, по отчетности ООО наличие скрытой угрозы банкротства может быть неочевидным. К тому же за годы выплаты кредита ситуация с финансовой стабильностью в компании может поменяться. Поэтому банки стараются максимально обезопасить себя от рисков и проверяют учредителей особенно тщательно.

Минусы ипотеки для собственников бизнеса:

  • короткий срок кредитования 5-10 лет;
  • процент выше, чем для рядовых граждан, работающих по найму;
  • в среднем стартовый первоначальный взнос начинается от 30%;
  • длительная процедура рассмотрения заявки;
  • большой пакет документов по самому заемщику и по бизнесу, которым он владеет.

Ипотека на сегодня является оптимальным способом прямо сейчас купить жилую или коммерческую недвижимость при сравнительно небольшом стартовом капитале. Несмотря на наличие минусов, жилищное кредитование для собственников бизнеса играет важную роль. К тому же при правильном подходе получить от банка одобрение заявки вполне реально.

Порядок оформления ипотеки

Для учредителя компании путь к получению заветных ключей от ипотечной квартиры выглядит так:

  • выбор кредитной организации, которая работает с собственниками бизнеса;
  • выбор объекта ипотеки;
  • сбор документов для подачи заявки;
  • ожидание одобрения от кредитора;
  • подача документов на объекта ипотеки вместе с готовой оценкой недвижимости;
  • оформление договора купли-продажи объекта;
  • подписание кредитного договора и оформление залога на ипотечную недвижимость в Росреестре;
  • переход права собственности от продавца к покупателю недвижимости;
  • окончательный расчет с продавцом;
  • выплата кредита согласно графику.

Схематично порядок действий не отличается от того, что нужно сделать обычному наемному работнику для оформления кредита на покупку жилья. Главная разница заключается в количестве документов и в строгой проверке клиента в банковской системе скоринга.

Документы для получения займа

На первом этапе подачи заявки потенциальному заемщику требуется собрать и предоставить кредитору личные документы:

  • паспорт заемщика;
  • заполненная анкета;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
  • заверенная копия трудовой книжки;
  • СНИЛС и (или) ИНН.

В качестве дополнительных личных документов могут потребоваться:

  • свидетельство о заключении (расторжении) брака при наличии;
  • свидетельства о рождении детей;
  • документы на право собственности на недвижимое имущество — при оформлении залога на уже имеющуюся недвижимость;
  • диплом об образовании.

Документы для ипотеки

Кроме размера доходов и личного портфолио банк будет проверять кредитную историю заемщика. Если у клиента были успешно погашенные потребительские кредиты, стоит обратиться в те банки, где они были получены. Кредиторы лояльно относятся к заемщикам, которые уже доказали свою добросовестность.

Параллельно потребуется предоставить пакет документов, касающихся непосредственно компании, в которой заемщик является учредителем:

  • учредительные документы организации;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • подтверждение того, что заемщик является учредителем компании;
  • выписка с расчетного счета о движении денежных средств;
  • контракты с ключевыми клиентами;
  • кредитные обязательства организации перед другими банками (если имеются).

После того, как кредитор убедился в платежеспособности и надежности заемщика, нужно предоставить документы на сам объект ипотеки. Пакет документов зависит от типа объекта (квартира в новостройке, вторичное жилье, апартаменты, нежилое помещение). Кроме технической документации требуются:

  • документ-основание на признание права собственности продавца на ипотечную недвижимость;
  • выписка из Росреестра по данному объекту;
  • оценка объекта недвижимости от аккредитованного банком оценщика.
Читайте так же:  Юрист по разделу имущества супругов после развода в сертолово

Многое зависит от результатов оценки, которую проводит аккредитованный банком эксперт. Если оценочная стоимость объекта будет значительно ниже цены, которую покупатель должен заплатить за недвижимость продавцу, банк может уменьшить сумму ипотеки. В результате клиент не сможет приобрести выбранный объект. В такой ситуации можно попробовать обратиться в другой банк, или найти другой объект с соответствующей оценочной стоимостью. Минус в том, что расходы на оценку в случае неодобрения нужной суммы не возвращаются потенциальному заемщику.

Как учредителю ООО получить ипотеку с гарантией

Несколько способов повысить свои шансы на одобрение ипотеки для учредителей ООО:

  • накопить значительный первоначальный взнос;
  • взять в финансово ответственные созаемщики гражданина, который работает по найму, имеет стабильный доход и хорошую кредитную историю;
  • обратиться в банк, где заемщик уже брал кредит.

Чего не стоит делать при обращении в банк:

  • не пытайтесь скрыть, что вы являетесь учредителем или соучредителем ООО, даже если вам кажется, что так шансы на успех заявки повысятся. Банки легко проверят предоставленную информацию и откажут, если ваши ответы не сойдутся с результатами проверок по базам данных;
  • если ваша кредитная история испорчена, не пытайтесь ее улучшить путем оформления мелких займов в микрофинансовых организациях. Для банка это верный признак безответственного отношения клиента к собственным финансам, поскольку МФО предлагают слишком невыгодные условия кредитования.

Если от получения ипотеки в вашей жизни зависит многое, обратитесь к брокеру. Специалист самостоятельно подаст заявки в банки с выгодными условиями и предоставит вам возможность спокойно заниматься бизнесом, пока оформляются документы по ипотеке. Минимум забот и гарантированный результат — вот почему стоит воспользоваться услугами ипотечного брокера.

Особенности коммерческой ипотеки

Вам необходима недвижимость для осуществления коммерческой деятельности, но вы не располагаете достаточным количеством средств для ее приобретения, то отличный выход в данной ситуации – коммерческая ипотека.

В общем виде, коммерческая ипотека – это финансирование покупки коммерческой недвижимости под залог приобретаемого объекта. От жилищного ипотечного кредитования данный вид ипотеки отличается следующими параметрами:

Срок кредитования гораздо меньше – 3-5 лет. Это связано в первую очередь с тем, что покупаемая недвижимость предназначена для получения дохода и сможет окупить себя быстрее.

Процентные ставки по коммерческим ипотечным кредитам, как правило, выше, чем по ипотечным кредитам, на покупку жилья. На коммерческую недвижимость ставки в среднем 12-14%, в то время как при покупке квартиры в ипотеку можно легко найти предложение по ставке 10% годовых. С одной стороны это обусловлено опять доходностью недвижимости, но с другой – государство активно стимулирует развитие и поддержку жилищного ипотечного кредитования, которое считается важной составляющей проводимой в последние годы социальной политики. Именно поэтому ставки по жилищному кредитованию постоянно снижаются, и заметно ниже ставок по коммерческому кредитованию.

Размер первоначального взноса при приобретении коммерческой недвижимости по ипотеке больше чем при покупке квартиры. (10-20% при покупке жилья, и 20-30% при приобретении коммерческой недвижимости).

Также важно помнить, что в качестве условий выдачи кредита на покупку коммерческой недвижимости банки выдвигают требования временного ценза деятельности заёмщика и прибыльности баланса. Данная информация необходима кредитным организациям, что отсеять потенциально некредитоспособных клиентов.

Также следует отметить, что Федеральное законодательство не предусматривает регистрацию права собственности на нежилые помещения с обременением ипотекой. Отсюда вытекает еще одна важная особенность коммерческой ипотеки: недвижимость необходимо сначала купить, после чего ее уже можно закладывать с целью получения денег.

Здесь очень важно грамотно составить договор купли-продажи. Если предпринимателю не хватает средств на покупку офиса или склада, в договоре купли-продажи необходимо четко прописать момент перехода права собственности на объект недвижимости и систему оплаты . Таким образом покупатель сможет соблюсти законодательные нормы и при этом совершить сделку даже при нехватке денежных ресурсов.

Для современного малого и среднего бизнеса в России коммерческая ипотека имеет очень большое значение, так как позволяет приобрести в собственность недвижимость. Дело в том, что аренда сейчас довольно дорогое удовольствие, а ипотека может оказаться на порядок выгоднее и быстрее окупится.

Риски ипотеки или чем рискуют продавец и заемщик

Сделки с ипотечной недвижимостью сопряжены с различными рисками. Чтобы не попасть впросак, изучите, какие опасности подстерегают продавцов, покупателей и кредиторов. В статье вы найдете подробную информацию на данную тему.

Продажа по ипотеке – риски продавца

Любой собственник недвижимости имеет право ее продать через ипотеку. При общении с потенциальными покупателями следует опасаться мошенников и придерживаться правил:

  • Никому ни под каким предлогом не отдавайте оригиналы документов на жилье.
  • Не доверяйте чужим людям продажу своей недвижимости.
  • До получения всей суммы не соглашайтесь оформлять свою собственность в залог.
  • Если сомневаетесь в чистоте проводимой сделки, обратитесь за помощью к юристу или риелторской организации.

Несмотря на то, что всю процедуру сделки сопровождает банк, возможны следующие неприятности:

  • Финучреждение вправе не одобрить выдачу кредита на вашу недвижимость, если у нее низкая ликвидность, происхождение ее не подтверждено документально, или по другим причинам.
  • Для снижения по квартире в ипотеку риска

банки иногда запрашивают дополнительные документы, без которых можно обойтись. Например, экспертиза независимых оценщиков или выписка из БТИ влекут дополнительные финансовые и временные затраты.

  • Договор купли-продажи подписывается до получения денег продавцом. С момента заключения данного соглашения недвижимость переходит в залог банка. Тем временем кредитные средства продавец получает лишь после регистрации в Росреестре договора купли-продажи. Получается, что права на жилье уже переданы, а деньги еще не получены.
  • Читайте так же:  Бесплатная консультация юриста в челябинске

    Опасаться подлога со стороны кредитора не следует, поскольку представители банка и регистрационной палаты гарантируют чистоту сделки.

    Оформление ипотеки – риски заемщика

    В отличие от продавцов покупатели жилья в кредит подвержены более существенным рискам, среди которых:

    • Возможность потери дохода из-за болезни или неожиданного увольнения. В итоге заемщик не способен погашать кредит, и вынужден дать согласие на продажу квартиры в счет погашения долга.
    • Резкое падение цен на рынке недвижимости. В результате заемщик будет существенно переплачивать за квадратный метр ипотечного жилья.
    • Изменение курса валюты при оформлении кредита в долларах или евро. Поскольку основная часть граждан получает зарплату в рублях, скачки на валютном рынке приводят к подорожанию кредитов.
    • Утрата права собственности на приобретенную недвижимость или ее повреждение.

    Риски при продаже в ипотеку новостройки для покупателей существенны, т. к. платить нужно за квадратные метры, которые в реальности не существуют. Вы можете оказаться жертвой:

    • долгостроя;
    • нарушения безопасности инженерных систем;
    • обмана относительно качества строительства. В итоге возможны разрушения конструкций или проблемы со здоровьем из-за низкого качества материалов;
    • подвоха по поводу себестоимости объекта;
    • нарушения строителями пожарной безопасности.

    Выдача ипотеки банком – риски кредитора

    Финансовые организации, предоставляющие населению жилищные ссуды, подвержены следующим рискам:

    • Невыполнение клиентом обязательств по ипотечному договору. Полностью избежать данного явления невозможно, однако количество невозвращенных займов в банке не должно превышать 5% от их общего числа.
    • Превышение уровня ставок по выдаваемым кредитам над процентными выплатами по вкладам. Поскольку невозможно спрогнозировать сроки и размеры колебаний ставок, это приводит к уменьшению прибыли и убыткам.
    • Досрочное погашение заемщиком ипотечного кредита, вследствие чего банк не получает доход от процентных платежей.
    • Повреждение залогового имущества или утрата заемщиком титула собственности при наличии претензий третьих лиц.
    • Понижение рыночных цен на жилье. В случае утраты платежеспособности клиента банк не сможет покрыть долг от продажи жилья.

    Виды страхования рисков ипотеки

    Для снижения и перераспределения вероятных рисков для банков и заемщиков создан институт страхования. В РФ предусмотрены следующие виды страховок:

    • Заемщика от несчастного случая.
    • Залогового объекта от разрушения и уничтожения. Договор страхования заключает владелец объекта. Выплаты направляются на восстановление недвижимости и предназначены для заемщика или кредитора.
    • Ипотечной задолженности – если заемщик не может или отказывается погашать кредит, страховщик берет данные обязательства на себя.
    • Чистоты прав залогодателя на имущество. Банк страхуется от непредвиденных ситуаций, несоответствий и всех обременений, связанных с бывшим владельцем ипотечной недвижимости.
    • Информации по оценке объекта за предыдущие и текущие год, а также налоговых долгов.
    • Ответственности оценщиков недвижимости.

    Права и обязанности созаемщика по ипотеке

    Созаемщик несет ответственность по ипотеке наравне с заемщиком, но его функции отличаются от требований к поручителю.

    При решении выступить солидарным заемщиком по ипотечному договору, следует точно знать о возможных последствиях, требованиях, которые выставляются банками, возможности отказа от обязательств.

    Кто такой созаемщик по ипотеке?

    Созаемщик по ипотечному договору – это человек, который несет солидарную ответственность, вместе с главным заемщиком, перед кредитором по погашению долга. Банк вправе предъявлять требование к погашению задолженности ко всем заемщикам по договору.

    Созаемщик может быть собственником доли покупаемого объекта недвижимости или не являться таковым, это не уменьшает его ответственность перед кредитором. Если основной заемщик перестает вносить взносы по кредиту, это должен сделать созаемщик по договору, причем банку не потребуется выяснять причины непогашения долга первым должником.

    Количество дополнительных заемщиков по ипотечному договору может быть до 4 человек, но чаще банки принимают 2–3 созаемщика.

    Необходимость в дополнительных заемщиках возникает в следующих ситуациях:

    1. Если ипотека оформляется на гражданина, который находится в официальном браке. Вторая половина в обязательном порядке становится созаемщком по договору. Это требование законодательства. Даже если квартира оформляется в собственность одного из супругов, доля второго супруга будет присутствовать, поэтому он должен нести солидарную ответственность за погашение долга. Исключением является наличие брачного договора, который устанавливает режим отдельной собственности на недвижимость.
    2. Когда дохода супругов недостаточно для получения той суммы кредита, которая необходима для покупки той или иной недвижимости, потребуется привлечение дополнительных созаемщиков. При расчете максимально возможной суммы по сделке банки учитывают платежеспособность всех ее участников. Обычно на помощь приходят родственники заемщиков, которые имеют достаточные доходы.

    Бывают ситуации, когда приобретаемое жилье оформляется на несовершеннолетнего гражданина. В этом случае, созаемщиками по договору выступают платежеспособные родственники (или другие лица), которые способны оплачивать долг.

    Требования к созаемщикам по ипотеке

    Степень ответственности созаемщика по договору не меньше, чем у основного заемщика, поэтому банки осуществляют его проверку на платежеспособность, качество обслуживания предыдущего долга, уровень достатка, добропорядочность и т. д.

    Конкретные требования зависят от программы ипотечного кредитования, имеющейся у кредитора. Общие требования аналогичны тем, что предъявляются к основному заемщику:

    1. Наличие гражданства РФ, постоянной или временной регистрации;
    2. Возраст от 20–21 года до 55–60 лет;
    3. Хороший уровень платежеспособности, требование предоставления справок может отсутствовать, но если есть возможность, то лучше всегда их предоставлять;
    4. Наличие минимального стажа от 3–6 месяцев;
    5. Наличие положительной КИ.

    В некоторых кредитных организациях существуют ограничения по созаемщикам: ими могут выступать только наемные работники, но не индивидуальные предприниматели, владельцы бизнеса, с долей более 5%, руководители и т. д.

    Например, в ипотечной программе Сбербанка заявляются следующие условия:

    [1]

    В чем отличия созаемщика по ипотеке от поручителя?

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Созаемщик и поручитель являются дополнительными условиями обеспечения возврата долга, но имеют существенные различия.

    Коммерческая ипотека — чем рискует заемщик
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here