Как поменять вид разрешенного использования земельного участка

Описание страницы: как поменять вид разрешенного использования земельного участка - 2020 от профессионалов для людей.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Все участки, находящиеся на территории РФ, в обязательном порядке имеют вид разрешенного использования. Он специально устанавливается для каждого участка. От него напрямую зависит, что вы сможете сделать с землей и какие постройки можно построить на ней. Иногда вид разрешенного использования можно поменять.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка:

  1. Вид разрешенного использования земельного участка может меняться только по той схеме, которая имеется на этой территории зонирования.
  2. Нужно составить заявление и направить его в местную администрацию.
  3. После этого проводятся слушания, которые должны быть публичными. В них должны принять участие граждане, которые проживают в этом районе. На слушаниях могут присутствовать и правообладатели смежных территорий, в качестве которых могут выступать не только собственники, но и арендаторы участка.
  4. Все участники проведенного мероприятия предоставляют свои предложения. А результаты обязательно публикуются.
  5. На основе заключения организовавшей слушания комиссии принимается решение, которое может изменить вид использования земли. Но иногда в данном изменении отказывают.

Как же установить и, при необходимости, изменить на более подходящий ВРИ участка земли?

Раньше отдельные чиновники принимали решение об изменении категории участка. С этим было связано много проблем. Но началась земельная реформа, продолжающаяся до сих пор.

В результате этой работы были выработаны определенные нормы, согласно которым выделяют определенные виды разрешенного использования участков земли:

  • Условно разрешенные,
  • Основные,
  • Вспомогательные.

Вся нужная информация, распространяемая на конкретные участки, должна находиться в составе градостроительного права.

Вы ее можете получить, для чего подходят данные способы:

  1. Получение справки о зонировании,
  2. Получение выписки из правил землепользования и застройки, так называемых ПЗиЗ.

Получаем ГПЗУ и выясняем ВРИ участка земли:

  • В орган местного самоуправления необходимо подать заявление. При этом земельный участок должен относиться к территории этого органа. Причем заявление могут подавать не только собственники, но и арендаторы. Оно также может поступить и от заинтересованного в этом лица.
  • В местной администрации подготавливают и утверждают ГПЗУ в строго установленный период, который составляет 30 дней со времени получения заявления. При этом оплата за это не взимается.
  • Затем необходимо получить ГПЗУ. Обратите внимание на графу 2.1. в ней должны присутствовать сведения обо всех ВРИ, которые допускаются для данного земельного участка.

Обратите внимание! У вас нет обязанности обосновывать цель истребования данного документа. В его подготовке вам не могут отказать, так как администрация обязана его предоставлять по требованию правообладателей.

Всю необходимую для заполнения ГПЗУ информацию администрация собирает самостоятельно. Эта работа осуществляется в рамках сотрудничества между различными ведомствами. Если у вас запрашивают другие документы, помимо заявления, у вас есть право обратиться в прокуратуру.

Как выбрать ВРИ земельного участка?

Получив нужную информацию, правообладатель участка может подобрать любой ВРИ из доступных для него основных и дополнительных ВРИ. Для этого просто в комиссию нужно подать заявление. Комиссия находится в местной администрации.

Сведения о принятом решении из администрации передаются в местное отделение кадастровой палаты. Заявитель не должен предпринимать никаких самостоятельных действий, чтобы это сделать. Вам остается только получить свидетельство о собственности, в котором будет указан новый ВРИ на землю.

Как изменить ВРИ земельного участка?

Это несложно сделать, если рассматривать вопрос теоретически. Но важно выполнить следующие условия:

  1. В муниципальном образовании должен находиться градостроительный регламент, находящийся в составе ПЗиЗ.
  2. Необходимый вам ВРИ должен присутствовать в перечне ВРИ для конкретного участка.

Но в законодательстве на этот счет есть множество недоработок, которые ведут к многочисленным судебным спорам. Несоблюдение законодательства на любой стадии приводит к отмене ранее принятого решения, как в случае прокурорской проверки, так и в порядке самоконтроля со стороны местной администрации.

Чтобы сменить ВРИ на землю необходимо сделать следующее:

  1. Подать заявление на получение выписки на землю. Оно подается в комиссию, находящуюся в районе расположения участка.
  2. Убедитесь, что ВРИ участка можно изменить.
  3. Выберите подходящий ВРИ из представленного списка самостоятельно.
  4. После этого заявление подается в кадастровую палату, чтобы изменить один ВРИ на другой. С заявлением необходимо подать выписку из ПЗиЗ и свидетельство о праве собственности.
  5. Кадастровая палата выдает кадастровый паспорт, в котором содержится новый ВРИ. Во время оформления любых сделок с участком этот документ будет необходимым.
  6. В Росреестре нужно получить новое свидетельство о собственности.

Обратите внимание! Право на изменение ВРИ находится на стороне правообладателя. Но это не значит, что в качестве него может выступать только собственник.

Правообладателем признается и арендатор. Но на самом деле поменять ВРИ на участок удается не во всех случаях.

Для регистрации изменений арендатором срок его аренды должен составлять не менее 5 лет. Если же это не так, кадастровая палата может отказать в регистрации изменений.

Получаем разрешение на условно разрешенный ВРИ (статья 39 Кодекса)

Согласно 39 статье Кодекса, важно выполнить следующие действия:

  1. Подайте заявление в специально созданную для этого Комиссию,
  2. Пройдите публичные слушания. В них должны участвовать все заинтересованные лица, в качестве которых могут выступать местные жители и правообладатели, владеющие соседними участками.
  3. Получите кадастровый паспорт и новое свидетельство о собственности. Оно должно содержать новый условно разрешенный ВРИ.

Комиссия предоставляет свои рекомендации, которые появляются в итоге слушаний. Они бывают следующими:

  • Обоснованный отказ,
  • Предоставление разрешения.

Рекомендации представляют собой документ, направляемый главе администрации. Именно за ним остается окончательное принятие решения. Глава должен вынести решение за три дня и опубликовать его. Решение можно обжаловать, но для этого придется обратиться в суд. В целом же с момента получения заявления и до опубликования результатов должно пройти не больше 30 дней.

Обратите внимание! Расходы на организацию и проведение слушаний будет нести в полной мере заявитель.

Но есть территории, смена категории которых невозможна, хотя и допускается в исключительных случаях. К ним можно отнести следующие категории:

  • Угодья с особой ценностью и продуктивностью;
  • Земли лесного фонда, которые никогда не предоставляют под огородничество, садоводство и дачное строительство.

Правила зонирования территории

Земельный кодекс устанавливает понятие, которое связано с зонированием территорий. Оно заключается в разделении большой территории на зоны развития не только поселений, но и других территорий. Также определяется вид градостроительного использования. Устанавливаются и ограничения, связанные с использованием некоторых участков.

Читайте так же:  Удерживаются ли алименты с выходного пособия при сокращении

Согласно действующему в России зонированию выделяют следующие земли:

  1. Лесного фонда,
  2. Водного фонда,
  3. Населенных пунктов,
  4. Запаса,
  5. Сельскохозяйственного значения,
  6. Особо охраняемых объектов и территорий,
  7. Радиовещания, промышленного назначения, связи, для обеспечения косметической деятельности, энергетики и обороны, а также некоторые другие категории земель.

Как можно поменять вид пользования?

Все более актуальным для многих становится вопрос смены категории земельного участка. Особенно это относится к сельскохозяйственным землям. Многие хотят использовать эти земли под индивидуальное строительство.

Основная причина связана с тем, что на сельскохозяйственной земле нельзя просто так построить дом. К тому же, стоимость земли сельскохозяйственного значения существенно ниже. Многие собственники именно по этой причине планируют поменять разрешенный вид использования на свои участки.

Есть достаточно быстрые, а главное законные методы смены категории. В дальнейшем при желании на участке можно проживать комфортно. Вам не придется беспокоиться о необходимости смены категории.

Так, на землях с сельскохозяйственным значением сегодня разрешается возвести дачу. В таком доме можно будет даже зарегистрироваться. Но понадобится разрешение на возведение дома. А территория может использовать под личные нужды.

Если вы планируете сменить разрешенный вид использования, можно воспользоваться двумя основными вариантами:

  1. Перевести участок из одной категорию в другую,
  2. Сменить вид использования, не меняя категорию участка.

Первый вариант предполагает получение любого варианта разрешенного использования. В другом случае вам достаточно просто выбрать категорию участка из списка, действующего для конкретной земли.

  1. Всегда необходимо учитывать не только возможные ограничения, но и запреты в рамках законодательства. Они могут действовать при смене ВРИ на некоторые участки.
  2. Уточняйте наличие в администрации ПЗиЗ.
  3. Внимательно изучите не только классификатор ВРИ, но и перечень ВРИ для данного участка земли.

Вы обязательно должны учитывать, что земельное законодательство на данный момент переживает свое становление. По этой причине следует постоянно следить за изменениями и относиться очень критически к требованиям органов местного самоуправления, если они необоснованные.

Виды разрешенного использования земельного участка: можно ли поменять?

Материал для подписчиков издания «Ваш партнер-консультант». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

Электронные версии изданий

ОПЕРАТИВНОСТЬ

Подписчик читает издание ПЕРВЫМ, сразу же после его подписания в печать.

АРХИВ ИЗДАНИЯ

Вместе с новыми номерами предоставляется доступ к архиву издания за прошлые годы (при подписке на периоды более 6 месяцев).

PDF номеров издания

Номера изданий доступны для скачивания в pdf-формате.

Как поменять вид разрешенного использования земельного участка?

Главная » Земля » Как поменять вид разрешенного использования земельного участка?

Не редки случаи, когда у собственников или арендаторов земельных участков появляется необходимость провести процедуру изменения вида допустимого использования земельного ресурса. Однако граждане сразу сталкиваются с трудностями, так как не знают, где оформлять изменение ВРИ, куда подавать документы, что представляет собой смена ВРИ участка земли. Знайте, что нельзя путать понятия категория землепользования и вид разрешенного использования земельного участка.

Виды разрешенного использования земельного участка

После внедрения нового классификатора земельных участков в 2015 году вся территория земельного фонда распределена между 12 базовыми видами допустимого применения земли и 81 дополнительными видами, служащими для уточнения базовых ВРИ.

Запомните основные виды эксплуатации участков земли гражданами России и организациями:

  • 1 вид, к которому относятся участки земли для сельскохозяйственной деятельности;
  • 2 вид, территория участка при котором применяется для возведения капитального строения для индивидуального проживания граждан;
  • 4 вид, который позволяет организовывать виды деятельности, которые предполагают получение прибыли;
  • 6 вид, к которому законодатель отнес земли для обустраивания производственных процессов в пределах участков;
  • 13 вид, к которому относятся несколько подвидов:
    • Занятие огороднической деятельностью по выращиванию культурных растений для личного пользования;
    • Ведение садоводческой деятельности;
    • Осуществление деятельности по содержанию личного подсобного хозяйства на участке земли.

Кроме базовых видов и дополнительных, которые более детально разграничивают участки земли по назначению, существуют и условно-разрешенные виды эксплуатации земельного ресурса.

Запомните, что отличие базовых ВРИ от условно-разрешенных заключается в том, что при базовых ВРИ собственник не должен получать дополнительных разрешений на целевое применение земельного участка. Чтобы применять земли по назначению со статусом условно-разрешенного участка земли, необходимо согласовать планируемую деятельность и получить соответствующее разрешение на ее осуществление в уполномоченных органах. В качестве таких разрешительных органов выступает администрация муниципального образования или иные уполномоченные органы исполнительной власти на местах.

Как изменить ВРИ земельного участка

Сразу отметьте, что сменить базовый ВРИ, разъясняющий или условно-допустимый можно различными методами.

При этом процедура в отношении каждого варианта, указанного выше, индивидуальна:

Документы для смены вида разрешенного использования земельного участка

Полный перечень документов необходимо получить в администрации поселения, к которому относится участок земли и территория земли, на которой расположен участок. Документы необходимо подготовить с учетом категории землепользования, присвоенной участку, правоустанавливающие документы, на основании которых владелец является собственником или арендатором.

Базовая документация представляет собой следующий список:

  • Удостоверение личности гражданина России;
  • Если вместо собственника участка земли выступает его представитель или арендатор, то предоставьте доверенность, заверенную нотариально;
  • Кадастровый паспорт на земельный участок;
  • Оригинал и копию договора аренды, дополнительно составьте и подпишите с собственником земли согласие на смену ВРИ;
  • Составьте заявление, учтите, что в тексте нужно указать просьбу о смене ВРИ. Это актуально в том случае, если нет необходимости изменять категорию земли;
  • Документы на объект недвижимости и иные объекты, возведенные в пределах территории участка, на основании которых можно определить права собственника и фактического владельца земли;
  • Если присутствуют права сособственников, то необходимо письменное согласие от каждого на смену ВРИ;
  • Подготовьте и утвердите проект схематического расположения объектов на территории земли, обозначьте планировку схематически;
  • Предоставьте выкопировку с изображением участка земли и располагающихся рядом территорий. Материал можно взять с кадастровой карты в интернете;
  • Дополнительный перечень документов объявляется в качестве необходимого в индивидуальном порядке.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков 2017-2018.

Какие есть виды разрешенного использования земель населенных пунктов, читайте тут.

Знайте, что дополнительные документы могут быть востребованы администрацией не в отношении участка земли, а, например, может понадобиться выписка из ЕГРН, если на земле располагается объект недвижимости.

Обязательно убедитесь в том, что получили на руки кадастровую выписку о внесении изменений в отношении земли после смены ВРИ участка.

Для функционирования единой системы учета кадастровых изменений необходимо представить в уполномоченный орган следующие документы:

  • Бумаги, доказывающие право собственности в отношении земельного участка конкретного гражданина или организации;
  • Паспорт гражданина, составившего обращение;
  • План осуществленного межевания территории участка земли;
  • Положительное решение главы администрации поселения на смену ВРИ участка;
  • Составьте заявление по образцу и на бланке, который предоставляется желающим в отделениях ЕГРН.
Читайте так же:  Почему включают расходы на одн в счета по оплате электроэнергии

Заявление допустимо подать лично в отделениях Росреестра или через услуги информационного портала. На изготовление выписки чаще всего тратится более двух недель.

Сроки изменения вида разрешенного использования земельного участка

Изучите период принятия решения или оформления отказа с учетом допустимого срока рассмотрения заявления:

  • Для органов местной исполнительной власти период принятия решения, включая время рассмотрения заявления, проведения слушания и принятия окончательного решения на уровне главы администрации, составляет 80 суток;
  • Период принятия решения на уровне областных министерств и ведомств ограничен 17 рабочими днями;
  • Для отправки документов между структурами и подразделениями нельзя тратить более 3 суток;
  • Предельный срок назначается периодом в 4 месяца с момента подачи заявления.

Стоимость изменения вида разрешенного использования земельного участка

Чтобы сменить ВРИ участка земли на интересующий собственника, владелец потратит определенную сумму денег на процедуру. Знайте, что стоимость смены ВРИ участка формируется из нескольких составляющих, однако, основную роль играет разница между кадастровой стоимостью земли действующего ВРИ и предполагаемого вида допустимого применения земли.

Чаще всего написанное выше правило применяется для участков земли города Москвы и Московской области.

Учтите, что потратить деньги придется на подготовку или восстановление документации, если часть необходимых бумаг отсутствует.

Как выбрать вид разрешенного использования земельного участка

Чтобы выбрать ВРИ для конкретного участка земли, изучите градостроительный регламент и правила застройки территории, которые официально размещены на сайтах администрации поселения. Если документ в электронном виде не представлен на общественное обозрение в СМИ и на сайте администрации, то это является прямым нарушением, можете обратиться в администрацию с требованием предоставить сведения о правилах землепользования и застройки в пределах территории муниципального образования.

Если на сайте информацию найти получилось, обратите внимание на раздел, в котором содержится информация о градостроительных регламентах для территориальных зон. Именно в таком разделе существует информация о том, какие ВРИ допустимы для каждого участка в пределах территории муниципального образования.

Для начала найдите раздел с наглядными материалами и фотографиями участков, схемами, благодаря которым можете определить, к какой категории относится интересующий земельный участок, какие ВРИ в отношении территории, где расположен участок, действуют.

Перечень видов допустимого применения земли нужно сопоставлять с новым классификатором земель. Однако, учтите, что решения по целевому назначению земель, которые принимались до 2015 года не теряют юридическую силу. Учтите, что названия разрешенных вариантов применения земельных участков могут не совпадать, так как новый классификатор включает несколько новых терминов, которые ранее не употреблялись в земельном праве.

Обратите внимание, что в тексте градостроительного регламента обязательно указываются пределы максимально разрешенных размеров территории участка и минимальные площади территории, кроме этого, определяется на законодательном уровне допустимый процент для застройки от общей территории муниципалитета. При этом ограничения формируются индивидуально для каждого региона страны.

Зачем менять вид разрешенного использования земельного участка

Государственные органы распределили все территории и земли в их пределах по соответствующим категориям землепользования и видам разрешенной деятельности по эксплуатации земельных участков для того, чтобы все земли применялись строго по целевому назначению, а эффективность применения земельного ресурса страны выросла.

Существуют случаи, когда собственнику земли выгодно осуществить смену ВРИ участка, изучите их:

  • Если есть возможность перевести землю из любого действующего ВРИ в категорию земель поселения, то потом перепродать такую землю выгодно;
  • Применить собственную землю под оборудование производственного процесса для изготовления и реализации продукции;
  • Возвести многоэтажное жилое помещение с последующей продажей жилья;
  • На территории для сельскохозяйственной деятельности возвести множество жилых домов, сформировать поселение.

Применение участка земли не по его прямому назначению влечет наложение штрафа и ответных мер со стороны представителей государственных уполномоченных структур.

Поэтому необходимо осуществлять смену ВРИ до того, как начнете вести деятельность, несоответствующую заявленным целям.

Имейте в виду, суммы штрафов могут быть различны за нарушение целевого применения земли:

  • 1% от стоимости земли по кадастровой оценке, при этом сумма не может быть меньше 1000 рублей. Такие штрафы применяются в случае нарушения использования приусадебных участков;
  • 0,5% от кадастровой стоимости, при этом сумма не может быть менее 3000 рублей. Такие штрафы получают владельцы сх земель, на которых не ведут сельскохозяйственную деятельность;
  • 1,5% от стоимости земли по кадастровой оценке, но не менее 20.000 рублей. Такая мера применяется в случае отсутствия строительных работ на участке, который предусматривает ИЖС.

Отказ в смене вида разрешенного использования земельного участка

Сразу обратите внимание на то, что заявки на смену ВРИ, чаще всего, оставляют неудовлетворенными по разным причинам. Происходит так, потому что осуществлять корректировку информации в отношении каждого участка сложно, необходимо вносить изменения в генеральный план застройки территории муниципалитета, провести огромный объем работ по изменению схематического отображения участков земли в специальных документах. Такая работа обременительна для государственных органов, но отказать из-за этого сотрудники администрации не могут. Всегда подыскивают завуалированные причины отказа.

Строже всего дело обстоит с переводом сх земель в иные виды допустимого эксплуатирования земельных участков.

Чтобы перевести сх земли в иной ВРИ, необходимы следующие причины:

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Когда нужно изменить вид разрешенного использования

Прежде чем начинать процедуру изменения вида разрешенного использования земельного участка (далее — ВРИ), проверьте, точно ли это необходимо. Дело в том, что в рамках вида разрешенного использования могут допускаться разные варианты застройки, разные виды деятельности.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Все возможные ВРИ перечислены в Классификаторе, утвержденном приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 № 540 (далее — Классификатор). Они привязаны к категории земли, а также зависят от особенностей территориального зонирования.

В Классификаторе подробно описан каждый ВРИ, поэтому следует внимательно изучить расшифровку вида своего земельного участка. Возможно, он уже допускает ту деятельность, которую вы собираетесь на нем вести.

Например, ваш участок имеет ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства» и вы планируете построить на нем дом. Если посмотреть расшифровку в Классификаторе (код 2.2), то мы увидим, что данный вид подразумевает в том числе постройку жилого дома до трех этажей, то есть менять ВРИ в данном случае не нужно.

Кроме того, следует учесть, что разрешенное использование, установленное до утверждения Классификатора, является действительным независимо от того, соответствует ли оно Классификатору (ч. 11–13 ст. 34 закона «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ…» от 23.06.2014 № 171-ФЗ). До 01.01.2020 органы местного самоуправления должны привести действующие правила землепользования и застройки в соответствие с Классификатором. По заявлению владельца участка органы власти должны принять решение об установлении такого соответствия без проведения дополнительных процедур.

Читайте так же:  Ипотека в банке жилищного финансирования

Когда ВРИ можно изменить

Если вы все же пришли к выводу о необходимости смены ВРИ, следует проанализировать, допускается ли это характеристиками данного земельного участка, прежде всего его категорией (см. пп. 1, 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ, далее — ЗК РФ).

Изменение видов разрешенного использования участков, относящихся к землям населенных пунктов, осуществляется на основании норм Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), а также правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования, градостроительного регламента и технических регламентов, то есть имеет вполне определенную установленную процедуру.

Что же касается иных категорий земель, то изменение ВРИ земельного участка должно осуществляться в порядке, предусмотренном специальным законодательством (п. 2 ст. 7 ЗК РФ), которое, однако, на сегодняшний день соответствующих норм не содержит.

Так, в отношении земель сельхозназначения порядок изменения ВРИ должен быть установлен законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ. Однако этот закон не содержит таких норм, что является пробелом в законодательстве. Изменить ВРИ земельного участка из сельскохозяйственных угодий не получится без перевода участка в другую категорию, что возможно, например, при изменении границ населенного пункта (постановление 18-го ААС от 25.01.2019 по делу № А07-1720/2018). Для иных земель сельхозназначения ВРИ может быть изменен в соответствии с градостроительным регламентом (см. письмо Минэкономразвития РФ от 08.07.2008 № Д08-1995).

Далее подробно рассмотрим только порядок изменения разрешенного использования земельных участков, принадлежащих к категории земель населенных пунктов.

Какой пакет документов надо изучить, прежде чем менять ВРИ

Перед изменением вида разрешенного использования земельного участка изучите градостроительный регламент и правила землепользования и застройки муниципального образования. Дело в том, что в рамках населенного пункта определены территориальные зоны. Каждый участок, соответственно, имеет подходящие для него ВРИ (п. 2.1 ст. 37 ГрК РФ).

  • на основные, то есть максимально подходящие для данного участка с учетом особенностей застройки;
  • вспомогательные, которые не имеют самостоятельного значения, а используются только совместно с основными;
  • условно разрешенные, которые допустимы (п. 1 ст. 37 ГрК РФ).

Обратите внимание! Изменение ВРИ возможно только в тех пределах, которые установлены правилами землепользования и застройки муниципального образования.

Чтобы иметь полную информацию об установленных для вашего участка видах разрешенного использования, полезно будет получить сведения из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Сведения содержат полную информацию о развитии территорий, об их застройке, земельных участках, объектах капитального строительства, в том числе видах разрешенного использования.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка, расскажем далее.

Порядок изменения ВРИ на другой основной или добавления вспомогательного

Для того чтобы изменить ВРИ на другой, предусмотренный для данной территориальной зоны в качестве основного или вспомогательного, владельцу не нужно проходить сложные процедуры (п. 4 ст. 37 ГрК РФ). Достаточно подать заявление об этом в орган регистрации прав (п. 3 ст. 13 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, письмо Минэкономразвития РФ от 20.02.2017 № ОГ-Д23-1752 и).

Отказ регистрирующего органа по мотивам отсутствия разрешения уполномоченного органа на изменение ВРИ является незаконным (см. п. 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 14.11.2018, далее — Обзор).

Куда обращаться, чтобы поменять ВРИ на условно разрешенный

Если вы хотите изменить ВРИ на условно разрешенный, что значительно расширяет возможности использования участка, то приготовьтесь к серьезной и длительной процедуре.

В общих чертах порядок определения такого вида установлен ст. 39 ГрК РФ, но может дополняться местными правилами землепользования и застройки.

Процедуру можно разделить на несколько этапов:

  1. В первую очередь заинтересованному лицу необходимо направить соответствующее заявление о смене ВРИ в комиссию.
  2. Следующим обязательным этапом порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка являются общественные обсуждения или публичные слушания. Подробнее о них читайте в самостоятельном разделе ниже.
  3. Получив заключение от организатора обсуждений, комиссия составляет письменные рекомендации о целесообразности/нецелесообразности смены ВРИ и направляет их в местную администрацию.
  4. Местная администрация в течение 3 дней выносит решение об изменении ВРИ или отказе в изменении ВРИ с обязательной мотивировкой. Оно также подлежит публикации.

Общественные обсуждения или публичные слушания как обязательный этап изменения ВРИ

Смена вида разрешенного использования земельного участка невозможна без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний (п. 4 ст. 39 ГрК РФ).

Их назначает комиссия после приема заявления землевладельца и составления проекта решения. При обсуждениях обязательно должно быть учтено мнение владельцев соседних участков, для чего их заранее уведомляют о проведении обсуждений. Кроме того, должны быть привлечены также любые владельцы участков, которым может быть причинен вред в связи с изменением ВРИ. Все участники вправе высказывать свои замечания, предложения по обсуждаемому вопросу.

Обсуждения должны длиться не больше 1 месяца (точный срок устанавливается в местных нормативных актах, п. 7 ст. 39 ГрК РФ). По их результатам выносится заключение, которое подлежит обязательной публикации в официальных источниках (на сайте).

Если местной администрацией принимается решение о смене ВРИ на условно разрешенный без обсуждений или слушаний, то оно является незаконным (см. п. 4 Обзора).

В то же время, несмотря на важность общественных обсуждений, их результаты носят для местной администрации только рекомендательный характер. В каждом случае администрация должна принимать самостоятельное независимое решение, учитывая заключение, но не основываясь на нем.

[3]

Общество — владелец земельного участка обратилось в комиссию с заявлением об установлении условно разрешенного ВРИ «для строительства комбината бытового обслуживания». Местная администрация вынесла постановление об отказе, основываясь на отрицательном заключении общественных обсуждений. Общество обжаловало этот отказ в арбитражный суд.

Суд поддержал истца, указав, что все возражения жителей близлежащих домов были связаны со строительством химчистки и прачечной, а не приемных пунктов для этих целей, как предполагает проект строительства истца. Кроме того, администрация не должна основываться на результатах слушаний, которые носят только рекомендательный характер. Апелляционная инстанция поддержала такое решение (см. постановление 1-го ААС от 19.06.2018 по делу № А43-34438/2017).

Когда могут отказать в смене ВРИ

Отказ в смене разрешенного использования земельного участка — нередкая ситуация, что подтверждается сложившейся богатой судебной практикой по оспариванию решений местных администраций. В изменении вида точно откажут в следующих случаях:

Читайте так же:  Льготы инвалидам за капремонт

Выбранный заявителем новый ВРИ не может быть установлен из-за несоблюдения требований к минимальному/максимальному размеру земельного участка

Так, предпринимателю отказали в изменении вида с «индивидуальное жилищное строительство» на «магазины товаров первой необходимости площадью до 150 м» в связи с тем, что согласно градостроительному регламенту площадь участка для таких объектов должна быть не менее 1000 кв. м, в то время как его участок был всего 625 кв. м (см. п. 9 Обзора).

Заявителем является лицо, не имеющее права менять ВРИ

Исходя из толкования норм, безусловным правом обратиться с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка обладает собственник, а также любой иной законный владелец земельного участка, например арендатор. Однако арендатор может быть лишен такого права, если изначально участок был предоставлен ему на праве аренды с условием определенного целевого использования (см., например, п. 3 Обзора).


Выбранный ВРИ противоречит имеющимся установленным ограничениям в пользовании земельным участком

Так, предпринимателю было отказано в установлении вида «обслуживание автотранспорта — мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки» в связи с тем, что участок находится в водоохранной зоне реки Иж, что само по себе уже исключает подобную деятельность на участке (см. постановление 17-го ААС от 04.12.2017 № 17АП-13866/2017-АК).

В любом случае отказ органа местного самоуправления в изменении ВРИ можно обжаловать в судебном порядке (п. 12 ст. 39 ГрК РФ).

Итак, мы подробно рассмотрели, как поменять вид разрешенного использования земельного участка. Ответ на этот вопрос зависит от категории земли, а также местных правил землепользования и застройки и градостроительного регламента.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Главная » Земля » Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Изучите информацию о смене допустимых видов применения земельных участков, чтобы наглядно представлять, чем является ВРИ участка земли. Каким образом допускается его поменять, осуществляя определенный порядок действий?

Что такое вид разрешенного использования земельного участка

Допустимый вид применения участка земли представляет собой одну из дополнительных характеристик, имеющую юридическую важность, потому что носит правовой статус, определяющий пользование землей. Владелец участка земли по этому критерию знает, как возможно применять земельный участок, что на нем возводить можно, а что запрещено.

Немаловажно, что ВРИ является основным пунктом, формирующим кадастровую стоимость участка земли. Также сведения о ВРИ фиксируют в обязательном порядке в государственный кадастр недвижимости и в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как определяется вид допустимого использования земельного участка?

Вариант применения земельного ресурса определенного участка территории определяется на основании классификатора ВРИ, который принимается в качестве обязательного с 1.09.2014 года после утверждения приказом Минэкономразвития под номером 540. Согласно этому классификатору, на сегодняшний день осуществляется установление вида допустимого использования территории участка.

До вступления в силу данного классификатора применялись регламенты градостроительной деятельности, которые были составной частью правил осуществления застройки и землепользования. То есть раньше владелец участка земли самостоятельно без согласований определял для себя вид разрешенного землепользования, подавал заявку в уполномоченный орган кадастрового учета. Затем объявлялось решение об осуществлении внесения изменений в ВРИ участка земельного массива.

Кто может изменить вид разрешенного использования земельного участка

Поменять ВРИ может владелец территории либо его представитель, действующий с применением нотариально заверенной доверенности.

Если собственник не обратился заранее в администрацию поселения и органы государственной власти, то он имеет возможность с помощью органов государственного кадастрового учета осуществить межведомственный запрос для получения готового решения, которое обязаны вынести сотрудники муниципалитета, для оформления заключительного решения о возможности изменения ВРИ земельного участка либо об отказе в смене ВРИ.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков 2017-2018.

Как выбрать вид разрешенного использования, читайте тут.

Процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка

При потребности осуществления смены категории землепользования участка владелец обращается в государственные органы власти или в администрацию муниципалитета с просьбой принять решение о сопоставлении текущего ВРИ участка земли с классификатором видов допустимого применения территорий земли.

Через месяц представители муниципалитета или уполномоченного органа обязаны принять решение по данному вопросу. Это решение является основополагающим для последующего принятия решения Земельным комитетом или иными уполномоченными органами об изменении ВРИ или отказе заявителю в этом.

Документы для изменения вида разрешенного использования земельного участка

Нужные документы, которые должен предъявить заявитель в МФЦ:

  • Письменное обращение с внесенным в текст номером участка в кадастровом реестре земли;
  • Паспорт гражданина РФ;
  • Документы, позволяющие доказать права пользования и распоряжения в отношении территории у собственника, и правоудостоверяющие документы в том случае, если земля была приобретена до 2.03.1998 года, так как в отношении таких участков при запросе данных в ЕГРН будет выдана пустая справка.

Сроки изменения вида разрешенного использования земельного участка

На сегодняшний день срок составляет 10 суток с момента подачи заявления собственником, чтобы осуществить смену категории землепользования в отношении территории собственника.

Срок может быть увеличен, если документы передавались через МФЦ, отсчет времени в таком случае начнется с момента передачи документов из МФЦ в государственный орган.

Основания для отказа в изменении разрешенного вида использования земельного участка

Поводом для отказа поменять ВРИ территории являются:

[2]

Выше перечислены базовые причины отказа в смене ВРИ территории, принадлежащей собственнику.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка. Обзор практики от Верховного суда

Верховный суд РФ выпустил Обзор судебной практики рассмотрения споров, связанных с изменением видов разрешенного использования земельных участков. В него вошли вопросы о том, в каких случаях собственники и арендаторы участков могут требовать изменения вида разрешенного использования, а в каких нет, а также каковы последствия несоблюдения процедуры изменения разрешенного использования и нарушения законодательных ограничений. Всего в обзоре представлено девять судебных позиций.

На прошлой неделе, 14 ноября 2018 г., Президиум Верховного суда РФ утвердил Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (далее — Обзор). Он подготовлен в связи с тем, что на практике возникают сложности в разрешении таких споров, как, в частности, при установлении лиц, управомоченных на изменение вида разрешенного использования, при применении процедурных особенностей такого изменения, при определении последствий несоблюдения установленных процедур и последствий использования земельных участков с нарушением ограничений.

[3]

Изменение вида разрешенного использования арендатором

Вспомогательный вид разрешенного использования вместо основного

Верховный суд РФ указал, что вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, нельзя выбрать вместо основного при предоставлении земельного участка.

Читайте так же:  В чем заключаются 10 принципов декларации прав ребенка

Вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

Речь идет о такой ситуации: истец являлся собственником земельного участка из категории «земли населенных пунктов» с разрешенным видом использования «сады, огороды». Он попросил у администрации предоставить в собственность земельный участок, который примыкал к его участку, под открытую гостевую стоянку. Этот соседний участок располагался в зоне малоэтажной жилой застройки индивидуальными домами. К числу основных видов разрешенного использования земельных участков, находящихся в этой зоне, относились в том числе индивидуальные жилые дома, садоводство, огородничество, дачное строительство. Открытая гостевая стоянка являлась вспомогательным видом использования земельных участков в данной зоне. Собственник получил отказ в его требовании предоставить примыкающий земельный участок. Первая инстанция и апелляция поддержали собственника, признав незаконным решение органа исполнительной власти субъекта РФ в области имущественных отношений об отказе в предоставлении в собственность земельного участка под открытую гостевую стоянку. Но суд кассационной инстанции принял по делу новое решение. Он отказал в удовлетворении заявленных требований, поскольку истец не представил доказательства использования участка в соответствии с основным разрешенным видом использования.

Разрешенное использование должно соответствовать предельным размерам участка

В Обзор включена позиция о том, что вид разрешенного использования земельного участка невозможно изменить, если градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные размеры и параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования.

Так, собственник земельного участка категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» обратился в орган муниципального образования с заявлением о принятии решения об изменении вида разрешенного использования данного земельного участка. Он просил изменить «индивидуальное жилищное строительство» на условно разрешенный вид «магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 150 кв. м», предусмотренный градостроительным регламентом территориальной зоны малоэтажной жилой застройки, к которой правилами землепользования и застройки сельского поселения отнесен спорный земельный участок. При этом он просил принять во внимание, что на основании постановления главы муниципального образования были проведены публичные слушания, по результатам которых комиссия по проведению публичных слушаний дала заключение о возможном изменении вида разрешенного использования земельного участка. Но орган местного самоуправления отказал. Собственник подал в суд заявление о признании незаконными действий органа местного самоуправления.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленного требования. Он установил, что площадь земельного участка, принадлежащего истцу, составляла 625 кв. м. В то же время градостроительным регламентом территориальной зоны малоэтажной жилой застройки было предусмотрено, что для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м, минимальный размер земельного участка должен быть 1000 кв. м. Апелляция оставила решение суда первой инстанции без изменения.

Таким образом, изменение вида разрешенного использования в целях осуществления строительства, реконструкции либо иного использования земельного участка возможно в том случае, если планируемая деятельность не приведет к нарушению градостроительного регламента в части установленных в нем предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, предельных параметров разрешенного строительства.

Установление видов разрешенного использования в градостроительном регламенте

Градостроительным регламентом для территориальной зоны могут быть установлены виды разрешенного использования с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности сочетания различных видов использования земельных участков.

Так, в правила землепользования и застройки части территории одного муниципального образования были внесены изменения. Для территориальной зоны «ведение огородничества», соответствующей функциональной зоне генерального плана муниципального образования «ведение огородничества», был установлен градостроительный регламент, включающий вид разрешенного использования «ведение садоводства». Правообладатели земельных участков в этой территориальной зоне подали коллективный иск об оспаривании такого решения. Они ссылались на то, что это нарушает права и законные интересы собственников земельных участков, препятствует их надлежащему использованию, устанавливает ограничения по эффективности эксплуатации участков (строительство и реконструкция жилых домов) и снижает их стоимость. Кроме того, установление вида разрешенного использования «ведение садоводства» в функциональной и территориальной зонах «ведение огородничества» противоречит положениям классификатора видов разрешенного использования земельных участков, а также требованиям ст. 35 и 36 ГрК РФ.

Первая инстанция удовлетворила иск. Апелляция отменила это решение. Она решила, что виды разрешенного использования «ведение садоводства» и «ведение огородничества», установленные в территориальной зоне «ведение огородничества», являются сочетаемыми и предусматривают использование земельных участков в сельскохозяйственных целях, связанных с выращиванием сельскохозяйственных культур, размещением хозяйственных строений, сооружений или садовых домов. Градостроительный регламент, установленный для территориальной зоны «ведение огородничества» с основным видом разрешенного использования «ведение садоводства» с возможностью размещения объектов капитального строительства, не противоречит нормам федерального законодательства и не лишает административных истцов права на использование принадлежащих им земельных участков, в том числе на возведение объектов капитального строительства (садовых домов). Включив это дело в Обзор, ВС РФ поддержал позицию апелляции.

Другие позиции Верховного суда из Обзора судебной практики

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.

Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Если при предоставлении земельного участка вид разрешенного использования не был определен, то администрация муниципального образования не вправе отказать в установлении вида разрешенного использования земельного участка.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе в таком разрешении без соблюдения установленной законом процедуры, включая организацию и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, не допускается.

Как поменять вид разрешенного использования земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here