Должен ли я регистрировать право на собственность земли

Должен ли я регистрировать право на собственность земли?

Вопрос от Матюшенко Виктора Андреевича

г. Иваново Ивановская область

В 1996 году в деревне мне выделили в собственность землю. На руках только постановление сельсовета и межевые документы. Нужно ли мне регистрировать свое право на собственность? А если продавать?

ответ UrOpora.ru

Нет, не нужно. В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

При продаже земельного участка, согласно ч. 2 ст. 6 того же закона, государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки (купли-продажи, дарения и т. д.) об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

Если у вас есть вопросы задайте их в форму ниже, мы ответим в кратчайший срок.

Регистрация права собственности на земельный участок

Право собственности граждан на земельные участки возникает на основании сделок (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением), актов государственных или муниципальных органов, судебных решений, при наследовании, правопреемстве и в случаях приобретательской давности.

Куда обращаться?

Заявление на право собственности земельного участка можно подать в территориальный орган Росреестра или МФЦ.

При этом нужно учитывать тот факт, что МФЦ является не регистрирующим органом, а посредником между заявителем и Росреестром.

Куда лучше обратиться?

Вне зависимости от того, куда решите обратиться, документы на право собственности земельного участка вам придется подавать одни и те же. Сумма госпошлины также одинакова.

Обратите внимание, что реквизиты для оплаты госпошлины разные: если вы оплатили госпошлину в Росреестр, то у вас не примут документы в МФЦ, и наоборот. Пошлину можно оплатить через терминал, расположенный в МФЦ. Зато в Росреестре, если каких-либо документов не достает, вам дадут квалифицированную консультацию по вопросам регистрации права собственности на земельный участок.

Срок обработки документов в Росресстре — семь рабочих дней, в МФЦ — девять.

Регистрация права собственности при купле-продаже

Регистрация перехода права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи имеет свои особенности.

Объектом купли-продажи может быть только участок, прошедший кадастровый учет. В ходе государственного кадастрового учета каждому участку присваивается уникальный кадастровый номер.

При заключении договора купли-продажи земельного участка покупатель и продавец не имеют права изменять целевое назначение земли, условия ее использования: например, отнесение к охранной зоне, обременение, ограничения.

Если вам требуется регистрация прав собственности на земельный участок, документы должны быть предоставлены в следующем объеме:

1. Заявление по установленному образцу.

[2]

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя.

3. Доверенность на представителя, если документы подает представитель заявителя.

4. Квитанция на оплату пошлины.

5. Кадастровый паспорт на земельный участок.

6. Три экземпляра подписанного договора с приложением акта приема-передачи земельного участка.

7. Свидетельство о праве собственности продавца.

8. Правоустанавливающие документы продавца — основание приобретения земельного участка: старый договор купли-продажи, дарения, мены, нотариальное свидетельство о наследстве.

9. Если сторона сделки не состоит в браке, то потребуется нотариальное заявление о том, что лицо в браке не состоит.

Если сторона состоит в браке, то нужны нотариальная копия свидетельства о браке и нотариальное согласие супруга на совершение сделки.

Нотариальное согласие супруга требуется, если земельный участок является совместно нажитым имуществом. Если земля была подарена одному из супругов или унаследована им, она не является совместно нажитым имуществом, и нотариальное согласие супруга не требуется.

Если на земельном участке расположен дом, то право собственности на каждый объект оформляется отдельно.

Если продавцу принадлежит доля в праве общей собственности

Земельный участок в собственности двух и более лиц находится в общей собственности. Если доли в праве собственности каждого из собственников установлены, то такой вид собственности называется общей долевой собственностью на земельный участок, если не установлены — общей совместной собственностью.

Если продавец желает продать долю в общей совместной собственности, то нужно сначала выделить эту долю.

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельный участок, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

В случае отчуждения доли из имущества, принадлежащего лицам на праве общей собственности, третьему лицу иные субъекты долевой собственности имеют преимуществом покупки доли в праве на земельный участок по назначенной стоимости либо на условиях равенства.

Продавцу в обязательном порядке нужно направить всем субъектам долевой собственности письменное уведомление о продаже его доли третьему лицу. Продавец указывает цену, а также иные существенные условия продажи.

В случае получения от субъектов долевой собственности отказа либо отсутствия с их стороны намерений приобрести долю в течение календарного месяца продавец может продавать ее третьему лицу.

Поскольку такая сделка подлежит нотариальному удостоверению, нотариус подскажет продавцу, как соблюсти процедуру уведомления сособственников.

Регистрация права собственности на унаследованный участок

Принадлежавшие наследодателю на праве собственности участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях.

Если у наследодателя было надлежащим образом оформлено право собственности, процедура наследования, если между наследниками нет спора, достаточно проста.

Предположим, наследник получил свидетельство о праве на наследство у нотариуса. В этом случае он действует по общей процедуре и подает в орган, осуществляющий регистрацию, документы, обуславливающие переход права собственности на земельный участок:

[1]

1) свидетельство на наследство;

2) свидетельство о праве собственности наследодателя.

Также подаются документы:

1) заявление по установленному образцу;

2) документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя;

3) доверенность на представителя, если документы подает представитель заявителя;

4) квитанция на оплату пошлины;

5) кадастровый паспорт на земельный участок.

Земля на праве пожизненного наследуемого владения не предоставляется с момента принятия Земельного кодекса РФ. Лицо, обладающее земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, вправе получить на него право собственности. Если на момент смерти такого лица право собственности не оформлено, то право пожизненного наследуемого владения переходит его наследникам.

При этом в регистрирующий орган, помимо стандартного перечня документов, подаются:

1) свидетельство на право пожизненного наследуемого владения (наследодателя);

2) свидетельство на наследство.

При подаче документов заявителю выдадут расписку, в ней указан перечень поданных документов, дата выдачи. В дату, указанную в расписке, вам выдадут выписку из ЕГРП. Данный документ является подтверждением перехода права собственности на земельный участок.

Мы надеемся, что достаточно подробно рассказали о том, каков порядок регистрации права собственности на земельный участок как при купле-продаже, так и при наследовании. Если у вас остались какие-то вопросы, то вы можете задать их, воспользовавшись специальной формой на нашем сайте.

Кто платит земельный налог при отсутствии регистрации права собственности на земельный участок?

Видео удалено.

Видео (кликните для воспроизведения).

23 Декабря 2015

Автор: Брызгалин Аркадий Викторович

Генеральный директор Группы компаний «Налоги и финансовое право», кандидат юридических наук

Соавтор: Федорова Ольга Сергеевна

Заместитель генерального директора Группы компаний «Налоги и финансовое право» по экономическим проектам

Общество приобрело у Управления госимуществом области земельный участок по договору купли–продажи от 31.08.2015, что подтверждается актом приема–передачи земельного участка от 31.08.2015. На текущий момент Общество не выплатило полную стоимость за полученный участок, соответственно, документы на регистрацию права собственности на данный участок не поданы в регистрирующие органы.

Просим пояснить, с какого момента ЗАО является плательщиком земельного налога?

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Более подробно смысл п. 1 ст. 388 НК РФ был разъяснен в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 54).

Пленум ВАС разъяснил, что в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ указанные в п. 1 ст. 388 НК РФ права на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В этой связи, ВАС делает вывод: плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок (за исключениями, оговоренными в п.п. 4 и 5 настоящего Постановления).

Поэтому, как указал ВАС РФ, обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Таким образом, в силу прямого указания закона владение участком на одном из перечисленных в п. 1 ст. 388 НК РФ прав является определяющим признаком плательщика земельного налога. При этом право на земельный участок должно быть зарегистрировано в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данный подход к толкованию п. 1 ст. 388 НК РФ был в полной мере воспринят судами при решении вопроса о надлежащем плательщике земельного налога.

Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 12992/12 указано: обязанность уплачивать земельный налог возникла у общества с момента регистрации за ним прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекратилась со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на данный земельный участок (рассматривалась ситуация, при которой, несмотря на то, что сделка была признана недействительной, обязанность по уплате земельного налога нес покупатель, на которого в спорный период было зарегистрировано право собственности. При этом земельным участком в данный период продолжал пользоваться продавец).

Следовательно, учитывая положения норм главы 31 НК РФ, Постановления Пленума ВАС № 54, а также правоприменительной практики, Общество не является плательщиком земельного налога, несмотря на наличие заключенного договора купли-продажи, поскольку право собственности на земельный участок еще не зарегистрировано за ним в установленном порядке. По смыслу п. 1 ст. 388 НК РФ Общество станет плательщиком земельного налога только после регистрации права собственности на земельный участок в установленном порядке.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае между Обществом и Управлением госимуществом области имеются акты приема-передачи участка, т.е. участок фактически находится в распоряжении Общества, несмотря на отсутствие государственной регистрации права.

В данной ситуации необходимо иметь в виду, что издержки собственника земельного участка (формального владельца) возмещаются фактическим пользователем земельного участка путем уплаты неосновательного обогащения в порядке ст. 1102 ГК РФ.

Так, согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 № 8251/11 также отмечалось, что фактическое пользование земельным участком, который не принадлежит пользователю на каком-либо праве, является основанием для взыскания не земельного налога, а неосновательного обогащения по требованию собственника земельного участка.

Аналогичная позиция отражена в многочисленной судебной практике по данному вопросу. Так, в постановлении АС Уральского округа от 10.04.2015 № Ф09-1241/15 по делу № А60-23312/2014 суд удовлетворил требования Администрации муниципального образования по взысканию неосновательного обогащения, указав, что общество пользовалось участком в отсутствие правовых оснований (на участке находились принадлежащие Обществу объекты) и сберегло плату за пользование земельным участком. Аналогичный вывод сделан в постановлениях АС Уральского округа от 04.06.2014 № Ф09-2591/14, от 09.08.2013 № Ф09-6899/13.

Таким образом, Общество не несет налоговых обязательств в отношении земельного участка, на который не зарегистрировано его право собственности.

Вместе с тем, если Общество фактически использует земельный участок до регистрации права собственности на него, то Управление госимуществом области имеет право потребовать взыскания с Общества неосновательного обогащения, например, в размере сэкономленной последним платы за пользование земельным участком (арендной платы).

[3]

Должен ли я регистрировать право на собственность земли?

Несмотря на более чем 10-летнее существование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вопрос о необходимости или обязательности регистрации, остается актуальным и сегодня.

Сразу же следует сказать, что необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена ст. 131 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Более того, статьей 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -Закон о регистрации) предусмотрена обязательность такой регистрации. Подобная формулировка о регистрации наводит на мысль, что обязательность государственной регистрации — это своего рода обязанность. А поскольку есть обязанность, должна быть и ответственность за её невыполнение, в противном случае для большинства граждан в нашей стране теряется сам смысл возложения обязанности — отсутствует мотивация к её выполнению.

Однако законодатель, предусмотрев, что права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона о регистрации, возникают только с момента регистрации таких прав, не установил ни сроков обращения за регистрацией, ни какой-либо ответственности за необращение.

Видео (кликните для воспроизведения).